Друзья, сегодня поговорим про недвижимость. Почему-то многие думают, что покупка квартиры – это про бетон. На самом деле покупка квартиры – это в первую очередь инвестиция. Ведь собственной квартире всегда есть альтернатива – аренда. А деньги можно вкладывать в депозиты, фондовый рынок и т.д.
Про причуды инвестиций в московскую недвижимость я и расскажу в этой статье. За последние годы она сильно выросла благодаря льготной ипотеке. На это ипотечную удочку и попался сын моего старого друга Игорь. Дело в том, что 5 лет назад решил купить квартиру в ЖК бизнес-класса для сдачи в аренду. Деньги у него в принципе были. Он с друзьями реализовал успешный стартап в области IT и стал думать куда пристроить порядка 20 млн. руб.
Такие приятные мысли. Уверен, что каждый был бы рад от таких раздумий.
Итак, вот его история.
Игорь сидел на балконе своей квартиры в жилом комплексе бизнес-класса, потягивая горячий кофе. Рассеянный взгляд скользил по двору, где стояли дорогие автомобили, а в голове крутились мысли. Пять лет назад он был уверен, что поступил правильно, вложив деньги в эту квартиру для сдачи в аренду. Но теперь, спустя годы, он с горечью осознавал, что это было ошибкой.
Решение пятилетней давности
Пять лет назад рынок недвижимости был в полной турбулентности: льготная ипотека, заманчивые предложения от застройщиков и уверенность в том, что недвижимость всегда будет расти в цене. Игорь тогда активно изучал, куда вложить заработанные на проекте деньги. Квартиры казались безупречным вариантом:
- стабильный рост стоимости плюс
- постоянный доход от аренды.
Знакомый риелтор советовал:
— Вложись в машиноместа, особенно в бизнес-классе. Их мало, спрос огромный, а цены растут быстрее квартир. Но Игорь только отмахнулся:
— Машиноместо? Ты серьезно? Это же просто кусок бетона в паркинге! Никто не будет за него переплачивать. Вот квартира — другое дело. Люди всегда будут снимать жилье. К тому же льготная ипотека казалась подарком судьбы. Под мизерный процент он купил квартиру в новом жилом комплексе, надеясь, что это станет золотой жилой.
Что пошло не так?
Сначала все шло по плану.
Часть имеющихся денег он отложил на ремонт, а недостающую сумму взял в ипотеку по ставке 6%. На тот момент это было супер решение
Ремонт обошелся без особых проблем. Квартира сдалась быстро, арендатор оказался надежным, деньги капали на счет каждый месяц. В первый год это была сумма в 80 тыс. руб.
Но спустя пару лет Игорь начал замечать, что доходы от аренды не росли так, как он ожидал. Все вокруг дорожало, а цены на аренду двигались куда медленнее.
Сейчас он эту квартиру сдает за 120 тыс. руб. Т.е. рост составил «всего» 50%
К тому же периодически что-то ломается и требуются средства для ремонта. То кран потек, то плинтус потолочный отвалился. В общем — та еще бодяга.
Он решил посмотреть, как изменилась стоимость его квартиры за эти годы. К его разочарованию, она выросла тоже всего на 50%.
С учетом ремонта квартира площадью чуть более 100 м.кв. ему обошлась в 24 млн. рублей. Сейчас такую квартиру можно продать в лучшем случае за 35-36 млн. руб.
Вот аналогичное объявление.
Конечно, это был рост, но не тот, на который он рассчитывал. Он решил ради интереса сравнить динамику цен на машиноместа и сильно удивился — удвоение стоимости за пять лет. И аренда за машиноместа тоже выросла в два раза.
— Да уж… пять лет назад я считал машиноместо глупым вложением. А теперь я тот самый «умник», который прогадал, — подумал он с горечью.
Чем машиноместа оказались выгоднее?
Он начал анализировать. Машиномест в комплексе было мало, и спрос на них рос с каждым годом. Владельцы дорогих авто не жалели денег за надежное место в подземном паркинге. Сейчас такое машиноместо стоит уже 3 млн. руб. А 5 лет назад его можно было купить за 1,5 млн.
продажа машиноместа
— Я мог бы купить 15 машиномест вместо этой квартиры и сейчас сдавать их в аренду, — думал Игорь.
— Сейчас они стоят бы в два раза дороже. И сдавать их в аренду — это же вообще без головной боли! 5 лет назад аренда такого машиноместа была 10 тыс. руб., то сейчас уже все 20 тыс. руб. месяц. С 15 машиномест я бы зарабатывал не 120 тыс. руб., а все 300 тыс. без всяких проблем.
В отличие от квартиры, машиноместа не требовали ремонта, мебели, уборки и решения вопросов с арендаторами. Никаких рисков затоплений, конфликтов или простоя. К тому же спрос на аренду машиномест высокий, т.к. их число в ЖК существенно меньше числа квартир.
предложение в аренду машиномест
Соблазн льготной ипотеки
Но тогда, пять лет назад, льготная ипотека сбила его с толку. Это казалось таким легким и очевидным способом заработать. Квартира в новом комплексе, шикарный район, под низкий процент.
— Тогда все вокруг только и говорили, что квартиры — это самый надежный актив. А про машиноместа мало кто вообще думал, — вспоминал Игорь. Он понял, что его решение было продиктовано эмоциями. Квартира казалась более солидным активом, чем «куски бетона» в паркинге.
— Я хотел вложиться «с умом», но по сути просто поддался моде.
Что теперь?
Игорь понимал, что продать квартиру сейчас — невыгодно. Да, ее стоимость выросла, но после вычета всех расходов на ипотеку, налоги и ремонты, выгода была не такой, на какую он рассчитывал. С другой стороны, он видел владельцев машиномест, которые зарабатывали больше, не делая ничего.
— Если бы я мог вернуться назад, я бы точно поступил иначе, — думал он.
Теперь он стал осторожнее относиться к «модным» инвестициям. Он изучал рынок глубже, искал нестандартные варианты.
— Жизнь научила: не все, что выглядит солидно, приносит доход. Иногда лучше вложиться в невзрачное, но надежное, — вздохнул он, глядя на машины в паркинге.
Вывод
Ошибка Игоря стала для него уроком. Иногда очевидные решения оказываются не самыми выгодными. Вложение в недвижимость — это не всегда покупка квартиры. А «невзрачные» активы, вроде машиномест, могут оказаться куда прибыльнее. Сейчас Игорь продолжает сдавать квартиру, но он уже думает о том, как компенсировать упущенную выгоду. Сейчас он думает о покупке складских ячеек. Это тоже весьма интересный формат вложений. Поговорим об этом позже.