На прошлой неделе общался со своим старым знакомым о не простой судьбе ипотечников. Дело в том, что Андрей не один раз брал ипотеку, и уж кто-то а он-то точно может из первых уст сказать свое непредвзятое мнение.
Но своей первой фразой он сразу перестроил нашу беседу на другой лад.
Когда я спросил его про трудности ипотечного бытия он довольно неожиданно ответил
«Да, трудности конечно были, но я брал ипотеку несколько раз, и при этом всегда на ней неплохо экономил и зарабатывал».
Я попросил его привести пример этого ипотечного феномена, т.к. многие могут сказать что это просто слова.
Конкретный пример
Делов том. что сейчас он сам живет в загородном доме, а вот своему сыну он купил однокомнатную квартиру в Новой Москве. Его сын Алексей поступил учиться в РАНХиГС. что на юго-западе Москвы.
А дом Андрея находится на Северо-западе Москвы в 40 км. по Новорижскому шоссе. Поэтому в первый год он решили снимать квартиру.
Искали подешевле и наши в Коммунарке однушку за 20 тыс. + коммуналка. В итоге получалось 25 тыс. в мес. В первый год Андрей заплатил за сына только аренды с коммуналкой 300 тыс. руб.
И тогда они решили купить однокомнатную квартиру. Простенькая однушка с отделкой стоила порядка 100 тыс. рублей за метр и они оформили ее в ипотеку. В итоге они нашли за 3.3 млн. рублей.
Параметры кредитной сделки
Вот какие были параметры сделки:
- первоначальный взнос — 300 тыс. руб.
- сумма кредита — 3 млн. рублей
- ставка по кредиту — 9%
- платеж 27 тыс. руб.
- срок — 20 лет
Кто-то может сказать, что переплата по кредиту за эти 20 лет составят 3,5 млн. рублей.
Но расходы на аренду за эти 20 лет составят
= 20 тыс. * 12 * 20 = 4,8 млн. рублей.
Всего же по кредиту Андрей выплатит — 6,5 млн. рублей.
Расчет экономического эффекта
Получается, что квартира ему обойдется в
= 6,5 млн. +0,3 млн. — 4,8 млн. = 2 млн. руб.
Но за 20 лет, квартира, которая стоит сейчас 3.3 млн. рублей будет стоить около 6 млн. руб. Вот расчеты по депозитному калькулятору при средней цене роста в 3% в год.
Т.е. за 20 лет инвестирования андрей сэкономит
= 5,96 млн. — 2 млн. руб. = 3.96 млн. По сути утроит свой капитал.
Здесь есть один момент. Ведь эти 7 тыс. каждый мес. Андрей могу бы тоже инвестировать?
Мог! Давайте посчитаем, какой будет вклад при ставке 5%.
В этом случае сумма средств Андрея составит не 2 млн., а 2,85 млн. Т.е. за счет процентов она увеличится на 850 тыс. руб.
В этом случае выигрыш Андрея составит
= 3,96 — 0,85 = 3,11 млн.
Еще один вариант сдавать квартиру в аренду. Экономический эффект будет тот же.
В чем феномен ипотеки?
Дело в том, что когда Андрей платит аренду, то это его текущие расходы. Как на бензин, на электричество, на продукты питания и т.д. А когда Андрей выплачивает ипотеку, то расходы превращаются в инвестиции.
И как Вы уже поняли Андрей не в первый раз превращает расходы в инвестиции. В т.ч. поэтому он сейчас живет в престижном поселке на Новой Риге и сыну купил квартиру. кстати оан уже сейчас стоит больше 5-ти миллионов рублей. И он уже сейчас может продать и неплохо заработать.
ИТОГО
Я ни в коем случае не призываю бежать и срочно брать ипотечный кредит. Каждый сам принимает решение. Просто входя в ипотечную сделку надо четко понимать:
- ипотека — инвестиции
- аренда — безвозвратные расходы
Андрей понял сей парадокс достаточно рано и смог обратить его себе и своей семье на пользу.