Друзья, недвижимость тема вечная и волнует многих, невзирая на все то, что происходит вокруг. В непростые времена мошенники всегда повышают свою активность и цена ошибок при сделках с недвижимостью очень велика.
В этой статье я собрал 5 ошибок, которые приведут покупателя к потере денег или квартиры при ее покупке. Статья получилась довольно объемная, поэтому запасайтесь терпением и вперед.
1. Кто, что продает
Все мы знаем, такой прием мошенников — «всучить куклу». Когда у покупателя берут реальные деньги, а ему передают «куклу», т.е. не то что он хотел.
В сделках с недвижимостью, «всучить куклу» тоже присутствует. В данном случае речь идет о статусе продавца.
1.1. Продавец не является собственником, а является подставным лицом
Как правило, реальный собственник квартиры и подставное лицо работают в связке. А чаще всего, это настоящая ОПГ.
Вот как выглядит схема «развода» горе-покупателя
- перед встречей с покупателем, в паспорт собственника вклеивается фотография подставного лица
- на встрече горе-покупателю демонстрируются документы о собственности и паспорт с вклеенной фотографией
- накануне совершения сделки, собственник подает заявление об утере паспорта
- после совершения сделки и получения денег подставным лицом, собственник подает заявление в суд о том, что он не продавал квартиру
- суд назначает почерковедческую экспертизу и признает ее недействительной, т.к. подпись не собственника, а некоего третьего лица.
1.2. Продавец недееспособен
Чтобы избежать такого рода проблем лучше совершать сделку через нотариуса. Но некоторые покупатели стараются избежать дополнительных расходов и совершают сделку в простой письменной форме, бези привлечения нотариуса.
Здесь тоже, как правило, действует ОПГ. Квартира оформляется на человека, который является недееспособным для совершения самостоятельных сделок.
Чтобы подгореть интерес, создается легенда, что надо:
- срочно продать,
- продавец уезжает
- есть другой более выгодный покупатель и т.д.
В общем создается некая кризисная ситуация, требующая срочных решений.
После получения денег от покупателя, подается заявление в суд о признании сделки не действительной.
2. Долги по квартире и собственника
Здесь тоже есть 2 темы.
2.1. Долги по ЖКХ
Это пожалуй самая понятная ситуация. Сейчас все стало лучше для покупателей. Еще несколько лет назад, на покупателя переходили все долги по ЖКХ. Но теперь в соответствии с ч.3 ст.158 ЖК РФ на покупателя переходят только долг за капремонт. Все остальные остаются за старым должником.
2.2. Долги собственника квартиры
На этот нюанс редко обращают внимание, а зря. Дело в том, что при банкротстве гражданина конкурсный управляющий может оспорить все сделки с активами в течение 1 года с момента возбуждения производства.
Поэтому будет нелишним проверить по картотеке арбитражных дел судебные иски и дела в отношении продавца квартиры. Возможно он уж по уши в долгах и пытается скинуть поскорее квартиру, чтобы оно не досталась кредиторам.
У меня на практике был один любопытный случай с подобной ситуацией, который я изложу в одной из ближайших публикацией.
3. Права третьих лиц
По документам вроде все нормально. Собственник только один, прописан тоже только и можно совершать сделку. А по факту получается, что есть родственники и т.д., которые тоже имеют права на эту квартиру.
Здесь вариантов может быть очень много, т.к. люди женятся, разводятся, делят имущество и т.д.
Это могут быть родственники, которые были прописаны, но находятся в местах лишения свободы, наследники по закону, которых не учли в завещании и т.д.
Обязательно стоит изучить выписку из домовой книги и посмотреть кто и когда был зарегистрирован в этой квартире. Также стоит изучить бракоразводные и наследственные судебные дела собственников квартиры. Если необходимо, то и привлечь юриста для более глубокого изучения вопроса.
4. Права детей
Сейчас с появлением материнского капитала тема с правими детей усложнилась. Ведь после погашения ипотеки, родители должны выделить доли детям, если в платежах использовался материнский капитал.
Также права детей могут быть ущемлены при бесплатной приватизации. Ребенок или дети, могли быть выписаны перед приватизацией.
Поэтому обязательно надо изучать выписку из домовой книги, для понимания возможных прав детей на квартиру. Возможно придется требовать согласия органов опеки на совершение сделки по продаже квартиры.
5. Несогласованная перепланировка
Это вообще встречается сплошь и рядом. Делая ремонт владельцы сносят несущие стены, перемещают санузлы и кухни. В общем вариантов может быть много и самых разных.
- Запрещены следующие виды перестроек:
- проемы и изменения несущих стен
- перенос кухни в жилое помещение
- ликвидация вентиляционных коробов
- Если вам предлагают такую квартиру, то надо понимать, что потом возвращать в первоначальный вид придется за свой счет.
Если вам предлагают такую квартиру, то надо понимать, что потом возвращать в первоначальный вид придется уже за свой счет. А это могут быть очень большие расходы.
Рекомендую — Сдаете квартиру в аренду? 3 случая когда стоит заплатить налог и вариант его снижения
Если вам интересна тема недвижимости и ипотеки — подпишитесь на канал в Дзен _ Я.Мессенджер _ Телеграм _ VK _ OK