Друзья, эта публикация будет посвящена использованию материнского капитала в платежах по ипотеке. Государство придумало эту форму поддержки семей и ипотечного кредитования для молодых семей.
Для большинства регионов, выделяемая сумма может составлять 20% и более от суммы кредита и это конечно существенная помощь для улучшения своих жилищных условий.
Но сложившаяся практика показала определенную ущербность в механике использования материнского капитала.
Дело в том, что для получения маткапитала на ипотеку необходимо предоставить в ПФР (выделяет средства) нотариальное обязательство о выделении доли в квартире ребенку после закрытия ипотечного кредита.
До погашения кредита банки против выделения доли в квартире несовершеннолетним детям, т.к. такую квартиру очень сложно реализовать в случае обращения взыскания на залог.
Я выделил 3 главные ошибки, которые совершают родители при использовании маткапитала. Причем понимание этих ошибок приходит уже после внесения маткапитала в ипотеку. Ко мне обращались несколько клиентов на консультации с проблемным маткапиталом о которых и будет сказ.
1. Не выделить долю детям после погашения ипотеки
Росреестр, который ведет учет недвижимости, не отслеживает наличие детей-собственников в квартирах с маткапиталом. Казалось-бы можно просто «забить» и не выделять долю после закрытия ипотеки.
Нередко это делается по простой причине — квартиру продают и покупают другую. Так поступила и семья Алексея. У них была 1 комнатная квартира с маткапиталом. Сразу после закрытия ипотеки они ее продали и купили уже 2-х комнатную в равнодолевую собственность супругов. Казалось бы все прекрасно и про маткапитал можно забыть.
Но, жизнь штука интересная — супруги вскоре развелись. Тогда жена Алексея написала заявление в прокуратуру о том, что муж (он был заемщиком по ипотеке) не выделил долю в первой квартире дочери. Не буду утомлять ходом разбирательства, но дело закончилось тем, что дочери уже в новой квартире, была выделена доля в 30%. Именно такая доля должна была полагаться ребенку в однокомнатной квартире за сумму маткапитала.
Как итог — бывшая жена и дочь стали владеть в новой квартире 65%. У Алексея бывшая жена выкупила его долю и он остался без жилья с 1/3 стоимости квартиры.
Но это еще щадящий вариант, т.к. ему удалось избежать мошеннической статьи.
2. Выделить большую долю в квартире
В данном случае речь идет о противоположной ситуации. Семья Максима тоже сначала купила 1 комнатную квартиру. Но в отличие от Алексея они выделили сыну сразу 1\3 квартиры. Т.е. у всех членов семьи было по 1/3. Через 1,5 года у них родилась двойня и они опять купили квартиру в ипотеку уже 2-х комнатную квартиру.
Но возникла проблема. Дело в том, что если они станут использовать маткапитал, то на супругов будет приходиться уже менее половины стоимости жилья и это их напрягает.
Теперь они глубоко сожалеют, что выделили первому ребенку сразу 1/3 от квартиры. Могли вполне выделить по закону 10%.
3. Перепродажа ипотечной квартиры с маткапиталом
Это пожалуй самая распространенная ситуация, с которой и столкнулся мой клиент Константин. Они решил продать свою ипотечную однокомнатную квартиру и купить в ипотеку двухкомнатную квартиру. Причина понятная — расширение семьи.
Но они попали в заколдованный круг.
Дело в том, что банк запросил разрешение органов опеки на продажу первой ипотечной квартиры. Орган опеки послал Константина еще дальше и заявил, что опека не дает согласий пока доли детям не выделены. При этом банк не разрешает выделять долю ребенку в ипотечной квартире пока кредит не закрыт. Как говорится — «уж послали, так послали».
Этот круг он так и не смог разорвать и сейчас клянет себя за то, что потратил маткапитал на ипотеку.
Как бы я использовал маткапитал для покупки недвижимости
Я вижу один относительно безболезненный способ применения маткапитала в ипотеке. Это целевая покупка недвижимости для ребенка, но не для всей семьи в целом.
В этом случае исчезнут проблемы в случае развода, попыток перепродажи и т.д. До момента совершеннолетия квартиру можно сдавать и получать доп. доход. В будущем тоже не возникнет проблем, из-за того, что ребенок может предъявить претензию родителям о невыделении доли в квартире, купленной в т.ч. на маткапитал.