Лет 5-10 назад была очень популярная тема с покупкой дома или квартиры за границей. Причем покупатели готовы были похвастать своей покупкой при каждом удобном случае.
На эту волну интереса к зарубежной недвижимости подсел и мой бывший коллега Михаил. Он регулярно отдыхал в Испании и решил обзавестись квартирой на Испанском побережье. В качестве места покупки он выбрал г. Торревьеха, весьма популярный среди русских покупателей.
Покупка квартиры в Испании
Т.к. он сам финансист, то подходил к покупке довольно прагматично. Для него была вжна окупаемость и прибыльность вложений. После небольшого исследования местного рынка он приобретает небольшую (60 м.кв.) квартиру в 700 метрах о моря.
Сама квартира стоила 60 тыс. евро. Но дополнительно заплатить еще 6 700 евро в виде налога, пошлин и услуг нотариуса.
Итого квартира обошлась в 66 700 евро.
Экономика сдачи Испанской квартиры в аренду
Михаил сам занимается организацией посуточной сдачей и и еще 10% платит за обслуживание квартиры.
Понятно, что в летний сезон квартира забронирована. Средний ценник — около 40 евро за сутки. А вот в несезон — большие простои и по сути убытки.
Но в целом по году у него выходит около 1 400 евро прибыли после уплаты налогов, коммуналки и комиссии. В этом году прибыли не будет. В лучшем случае сработает в ноль.
Таким образом за 5 лет он заработал
= 1 400 * 4 = 5 600 евро.
Значит средняя доходность за год составила
= 5600 / 5 / 66 700 = 0,017 или 1,7% годовых в евро.
Стоимость квартиры за это время не изменилась, поэтому можно считать 1,7% чистой доходностью.
Покупка квартиры в Новой Москве
Как ни странно, но Михаил еще и купил квартиру в Новой Москве. Если в Испании он покупал на свои, то здесь взял ипотеку и приобрел 2-х комнатную квартиру в Коммунарке за 5 млн. рублей. Еще 500 тыс. ему пришлось вложить в ремонт. Сдавать он ее начал за 35 тыс. руб. и по сей день продолжает так сдавать.
За вычетом коммуналки и налога у него выходит коло 330 тыс. рублей дохода в год.
Курс евро в 2015 году был около 69 рублей. Поэтому размер его инвестиций составил
= 5 500 000 / 69 = 79 700 евро.
Экономика сдачи в аренду в Новой Москве
Средний курс евро за эти 5 лет начиная с 2016 года составил
= (73 + 67 + 74 + 73 + 80) / 5 = 73,4
Значит его доходы, исчисляемые в евро, составили за 5 лет сумму
= 330 000 * 5 / 73,4 = 22,5 тыс. евро.
Но это еще не все.
Надо учесть изменение стоимости квартиры.
Теперь его квартира стоит минимум 8,0 млн. рублей. В переводе на евро по текущему курсу это будет
= 8 000 000 / 89 = 89 900 евро.
Несмотря на сильный рост евро, квартира дорожала быстрее и добавила еще 10 тыс. евро в доходности вложений.
Итого средняя годовая доходность инвестиций в квартиру в Новой Москве составила
= (22 500 + 10 200) / 5 / 79 700 = 0,082 или 8,2% годовых в ЕВРО!!!
ИТОГО
И это еще не все. В отличии от Испании, квартира в Новой Москве продолжает сдаваться и приносить регулярный и стабильный доход.
Не стоит говорить, что Михаил расстроен вложениями в испанскую недвижимость и уже задумался о ее продажи. Тем более, что перспектив роста стоимости не просматривается.