«Взяли квартиру в аренду, с последующим выкупом. Теперь кусаем локти и думаем как не потерять деньги». Поучительный пример

4 mins read

В вопросах недвижимости много самых разных нюансов и игнорирование их может нести серьезные потери и проблемы.

Я здесь расскажу весьма неприятную историю с моими клиентами. Все началось вот с этого письма

письмо клиента
письмо клиента

Начало истории

Семье Михаила надо было срочно переехать в п. Коммунарка в Новой Москве. Дело в том, что глава семьи получил предложение пойти работать в Мострансгаз, который как раз и расположен в Коммунарке. Это было 3 года назад. Ипотеку он взять не мог, т.к. надо было хотя бы полгода отработать на новом месте.

Тогда они поступили дольно нестандартно. У Михаила был достаточно богатый друг, которого он уговорил купить квартиру на себя и сдать им в аренду на четыре года с последующим выкупом. Причем стоимость аренды была чуть выше рынка на момент сделки.

Договор был следующий — через 4 года Михаил выкупает квартиру у друга по цене покупки. На тот момент она составляла 3,5 млн. руб. Для друга схема была интересная, т.к. его чистый доход в год от аренды составлял 300 тыс. руб. Т.е. доходность — 8,5%.

Будучи уверенным, что квартира скоро отойдет к ним они сделали хороший ремонт в конце 2019 года вложили 900 тыс. руб.

Изменение позиции собственника

Но, начиная с лета его друг начал регулярно предъявлять самые разные претензии. То он был недоволен, что они на 2 метра перенесли полотенцесушитель в ванной. Кроме того, он стал говорить, что соседи стали жаловаться на шум, гам и т.д. Арка межкомнатная ему не понравилась.

Сначала Михаил все это относил на проблемы по бизнесу, которые с приходом кризиса появились у его друга. Он был предпринимателем и владел сетью небольших кафе.

Но потом Михаил стал относиться к этому более серьезно, т.к. все претензии оформлялись в письменном виде заказными письмами.

На все просьбы как-то поговорить и объясниться по ситуации, друг уходил от ответа. Мол нет времени, занят, кризис и т.д.

В чем проблема?

Я сразу сказал, что скорее всего его друг хочет «соскочить» с договоренностей. Дело в том, что сейчас эта квартира стоит минимум 5 млн. Конечно собственнику совершенно не интересно продавать ее через год за 3,5 млн. руб. Вот он и начал совершать юридически значимые действия для расторжения договора. Либо поднятия цены выкупа до рыночной величины.

Дело в том, что текст договора предоставил владелец недвижимости. И в нем есть право — «расторгнуть договор в одностороннем порядке при однократном нарушении договора со стороны арендатора». И такое нарушение уже есть — «перенос полотенцесушителя не был согласован с собственником».

Вернее не так. Собственник дал устное согласие на перенос, но Михаил не удосужился подписать соответствующий документ.

План выхода из ситуации

Т.к. вопрос касается серьезных денег, то к вопросу подключился мой знакомый юрист — большой дока в вопросах недвижимости.

Пока согласовали следующий план действий:

  • все общение перевести в юридически значимую форму, т.е. в виде заказных писем с уведомлением о вручении
  • полотенце сушитель придется перенести обратно
  • небольшую арку в проеме придется демонтировать
  • все арендные платеж проводить официально и без задержек.

В целом конечно Михаил уже жалеет, что влез в эту авантюру. Правильней было просто арендовать квартиру, а уже потом покупать квартиру в ипотеку на себя. Но что сделано, то сделано.

ИТОГО

Вопрос недвижимости может нести много нюансов. Если используются каке-то нестандартные схемы, то лучше пригласить юриста и заплатить небольшие деньги. Но тогда будет больше уверенности, что инвестиции будут защищены.

Все эти особенности Михаил ощутил на собственной шкуре и теперь борется за свои 900 тыс. руб. Потому как если договор будет расторгнут, то он эти деньги потеряет.

WRITE A COMMENT

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *