«Траншевая» ипотека, что это за «зверь» и в чем опасность. 4 плюса и 3 минуса для ипотечника

3 mins read
"Траншевая" ипотека, что это за "зверь" и в чем опасность. 4 плюса и 3 минуса для ипотечника

Друзья, уже несколько подписчиков прислали мне письма на почту с просьбой более подробно рассказать о «траншевой» ипотеке. Глава Банка России заявила. что она несет серьезную опасность для ипотечников и многих это слегка смутило. Откуда такой негатив?

Давайте более подробно разберемся в этом вопросе.

1. Что такое «траншевая ипотека»

По сути это финансовая схема по покупке квартиры на первичном рынке в рассрочку. Классическая схема такая:

  • при заключении договора вносится 30% от стоимости квартиры.
  • перед сдачей дома в эксплуатацию вносится еще 70%.

Соответственно, кредит тоже предоставляется траншами. Сначала 30% за вычетом первоначального взноса и потом 70%.

В результате у заемщика получается 2 графика платежей:

  • до момента сдачи дома — платеж небольшой,
  • после сдачи — полноценный платеж на общую сумму кредита.

Дом может строится и год и два и даже больше и на весь этот срок строительства у заемщика будет низкий платеж.

2. Плюсы «траншевой» ипотеки для ипотечника

Они на самом деле несомненные.

Во-первых, уменьшается общая переплата по кредиту, за счет меньших платежей в первоначальный период.

Во-вторых, уменьшаются общие траты семьи при аренде недвижимости до сдачи дома. Ведь иначе, в первоначальный период, пришлось бы платить и аренду и полный платеж по ипотеке.

В-третьих, есть время для подготовки к более высоким платежам. Можно например начинать формировать финансовую подушку безопасности, искать дополнительную подработку и т.д. Т.е. есть некая временная фора для подготовки к большим платежам по ипотеке.

В-четвертых, становится более прозрачной схема с покупкой квартиры для сдачи в аренду. Особенно если покупать квартиру с отделкой. Сразу после сдачи дома и получения ключей ее можно будет сдавать в аренду. Т.е. появление больших платежей синхронизируется с появлением дохода от аренды.

3. Минусы «траншевой» ипотеки для ипотечников

Минусы тоже довольно приличные.

Во-первых, можно получить более высокую ставку по кредиту. Ведь соблазн взять кредит с низким платежом на первое время весьма велик. Поэтому банки будут предлагать такие кредиты с более высокой ставкой.

Во-вторых, по таким программам могут предлагаться низколиквидные квартиры. Застройщик прекрасно понимает — зачем предлагать такую программу по высоколиквидным объектам? А вот объекты, по которым продажи слабые и будут идти по таким программам.

В третьих, цена квартир, продающихся по «траншевой» ипотеке», может быть выше. Это тоже понятно почему. Такая ипотека формирует дополнительный спрос на недвижимость. Чем выше спрос, тем выше цены.

ИТОГ

Стал бы я брать ипотеку по такой схеме? Однозначного ответа нет. Если бы я покупал квартиру для сдачи в аренду — то однозначно рассмотрел бы такую схему. Она практически идеально вписывается в данную инвестиционную схему.

Если бы покупал квартиру для проживания, то отталкивался бы от самого объекта. Т.е. сначала выбирал бы место, формат квартиры, а уже потом — форму ипотечной сделки. И скорее всего это была бы вторичка. Т.к. жить в абсолютно новом доме — то еще удовольствие. Испытал на себе и больше не хочу таких экспериментов.

Буду признателен за поддержку в виде ЛАЙК и Подписку.

Подписаться на мои блоги можно в Дзен Я.Мессенджер Телеграм _ VK _ OK

WRITE A COMMENT

Ваш адрес email не будет опубликован.