Друзья, вчера у меня состоялся довольно жестки спор с моим старым другом. Дело в том, что накануне Путин проводил совещание с Правительством по экономическим вопросам и там было сделано несколько весьма любопытных заявлений. Президент порадовал россиян тем, что инфляция сильно замедлилась и дальше уже ей падать некуда. Скорее наоборот, стоит тормозить падение. Ведь низкая инфляция может привести к стагнации.
Но не это заявление стало причиной жесткого спора между мной и другом. Вот прямая цитата Президента
источник rbc.ru
Дело в том, что мой друг, его зовут Максим, уже довольно долго подыскивает квартиру для своего старшего сына. Они уже почти собрали необходимую сумму для покупки, но ждут падения цен на 20-30% и тогда купят ее без ипотеки.
С этими ожиданиями он и пришел кол мне в гости. А тут еще и Президент ливанул живительной влаги на мельницу ожиданий обвала цен на квартиры. Причем его энтузиазм был беспрекословен и бескомпромиссен
— «вот видишь, уже президент говорит о том, что квартиры никто не покупает. Значит все, сейчас цены рухнут и мы по дешевке прикупим квартиру без всяких этих ваших ипотек».
Я не собирался просто так сдаваться и начал, что называется издалека.
Действительно в Москве сейчас есть некоторое затоваривание рынка первичной недвижимости и на это первыми обратили внимание в ДОМ.РФ
Да, слова Путина подтверждаются статистикой. Но
Что будет с ценами на квартиры?
Многие люди мыслят довольно простыми и логичными категориями, которые пришли из рыночной экономики — чем больше товара, тем больше должны быть цены. Это простую истину мы видим на сезонных овощах и фруктах. Летом и осенью, в период сбора урожая, цены на них падают, а зимой и весной растут.
Но квартиры, это не скоропортящийся продукт, скорее наоборот. Те, кто покупал квартиры на первичном рынке знают, что лучше всего покупать жилье через 5-10 лет после ввода дома в эксплуатаци. К этому времени будет завершено большинство ремонтов в доме, а социальная инфраструктура устоявшейся.
Практика последнего квартала 2022 года и начала 2023 года показывает, что стоимость квадратного метра в Москве продолжает расти.
Да, объемы сделок падают, но цены растут! Где же этот самый вожделенный обвал цен на Московскую недвижимость? Его нет и по моим оценкам не будет по 3-м причинам:
1. Центры притяжения
Дело в том, что в России сейчас сформировалось 3 центра притяжения трудовых ресурсов:
- Московская агломерация (Москва и область)
- Санкт-Петербург
- Краснодарский край.
В эти регионы съезжаются трудоспособные граждане со всей страны. Лично я противник такой центричности, но жизнь есть жизнь — «рыба ищет где глубже, а человек где лучше».
Т.е. в этих регионах всегда будет дополнительный спрос на недвижимость со стороны покупателей из других регионов.
2. Олигополия на строительном рынке
На Московском рынке не более 10 компаний дают львиную долю новых построек и проектов. Это очень мало и дает возможность им координировать свою ценовую политику. Стороннему застройщику крайне сложно попасть на московский рынок.
Застройщикам выгоднее держать квартиры не проданными чем продавать по бросовой цене. Они крепко сидят на банковских кредитах и если утонут, то только вместе с финансирующим стройку банком.
Но пока нет признаков банкротства крупных банков, а значит и за застройщиков можно сильно не переживать.
Частные инвесторы тоже не сбрасывают массово недвижимость, т.к. альтернативных вложений особо нет.
К тому же квартиру в Москве всегда можно сдать в аренду и получать с нее доход.
3. Активизация продаж
Как показала практика последних лет, спрос на недвижимость не эластичен по ценам. Он эластичен по ипотечным ставкам. Сильный рост цен при низких ставках по ипотеке однозначно подтверждает этот тезис. Люди готовы покупать подорожавшие квартиры при низкой ставке по ипотеке.
Недаром же ЦБ заявил о решительных мерах по борьбе с так называемой «ипотекой от застройщика».
Акцент Путина на «затоваривании рынка» скорее говорит о том, что ставки по ипотеке надо еще уменьшать, чтобы опять стимулировать рост спроса на квартиры.
Учитывая, что инфляция в России замедляется можно ожидать и новых льготных программ по ипотеке.
ИТОГ
Все это я рассказал своему другу, но он отказался мне верить и ушел раздраженный и с глубоким убеждением, что цены в 2023 году на квартиры в Москве упадут. Ведь он нарисовал себе в уме «сказку» о дешевых квартирах и ему было не комфортно, что я не принял его сказочные фантазии за будущую реальность.
Ведь в моей будущей реальности не наблюдается обвала цен на московскую недвижимость, как кому-бы этого не хотелось. Ведь это не сезонный овощ, а скорее «бриллиант», который может храниться долго без видимых потерь. А вы как считаете, будет обвал цен?
Костин ратует за новую приватизацию. А кого приватизировать то?