Вслед за поднятием ключевой ставки банки дружно стали поднимать и ипотечные ставки. Основные банки объявили о том, что базовые ставки начинаются от 15%.
У Сбербанка она теперь равняется 15.6%. У ВТБ еще больше — 16,4%. Практически такая же у Альфа банка — 16,6%, Открытие — 16,99%.
Нет сомнений, что и остальные банки поднимут ипотечную ставку на уровень ключевой и выше.
Конечно, такой уровень ставок не добавляет оптимизма потенциальным покупателям недвижимости. Ведь расходы по выплатам ипотеки на длинном сроке значительно вырастут. В 2013 годы мы сами оформляли ипотеку под 12% и то это было много. Тогда нам удалось ее закрыть за 4 года, а большие проценты компенсировали неустойкой от застройщика за срыв сроков. Но это скорее исключение из правил.
Тем не менее меня спрашивают о вариантах при которых все-таки можно брать и оформлять ипотечные кредиты по таким ставкам. И на самом деле они есть. По крайне мере их точно стоит рассматривать при проектировании ипотечной сделки.
1. Улучшение жилищных условий
Этот вариант будет самый распространенный. Весь рынок покупки квартир состоит всего из 3-х вариантов:
- покупка «стартовой» квартиры
- покупка более дорогой квартиры при продаже своей старой
- продажа дорогой квартиры и покупка более дешевой
Третий вариант вообще не требует ипотеки. А вот при втором варианте стоит рассмотреть и «дорогую ипотеку».
Дело в том, что сейчас рынок очень интересный и особенно на вторичном рынке. Можно получить значительный дисконт при покупке квартиры. Ведь по вторичному рынку нет программ застройщиков с их «шоколадными» предложениями. Особенно это касается более дорогих квартир. Объявления которые публикуются на основных порталах отражают желания продавцов. А вот реальные сделки по каждому конкретному адресу можно увидеть на сайте Домклик. Вот сделка, которая прошла в доме, где я живу. Видим, что реальная стоимость квадратного метра — 245 тыс. руб., но никак не 300 тыс. руб.
Поэтому сейчас самое время заниматься улучшением жилищных условий. Можно выгодно продать свою и достаточно дешево купить более дорогую. Да, здесь будет доплата и высокая ставка по ипотеке. Но она может нивелироваться дисконтом по цене.
2. Покупка коммерческой недвижимости
Еще лет 5-10 назад можно было купить квартиру в ипотеку и тут же сдать ее в аренду. При этом арендные платежи могли полностью или в большей части перекрывать платежи по ипотеке. Получалась очень симпатичная схема при которой через 10-15 лет становишься владельцем недвижимости на очень выгодных условиях.
Сейчас эта схема на жилых квартирах не работает. Рост цен и ставок по ипотеке буквально убили эту возможность. Но, кроме жилой недвижимости, можно рассматривать варианты покупки коммерческой недвижимости и здесь могут быть интересные варианты. Под коммерческой подразумевается не только офисная или торговая площадь, но и так называемые коливинги. Это пуо сути гостиницы, где созданы условия не только для проживания, но и ведения малого бизнеса в виде коворкингов. Доходность по таким проектам колеблется от 12 до 24% годовых, что уже делает их интересными даже при ипотечных ставках в 15-16%. Не буду здесь приводить конкретные примеры, чтобы меня не обвинили в рекламе. Кому интересно, тот сам сможет найти.
3. Кассовый разрыв
Редко случаются ситуации, когда покупатели самостоятельно накопили на квартиру деньги и купили. Как правило, основная сумма средств появляется в результате либо сделки по продаже имущества, либо наследства. Один мой знакомый получал наследство от богатого родственника, но деньги должны были прийти только через несколько месяцев. Ведь сама наследственная процедура длится 6 месяцев и раньше вступить в наследство не получится от слова никак.
С другой стороны, его друг срочно продавал квартиру, т.к. уезжал из страны и готов был скинуть 15% от рыночной стоимости. В этой ситуации размер ставки не имеет принципиального значения, т.к. кредит брался буквально на несколько месяцев. И переплата по ипотеке 2-3%из-за высокой ставки с лихвой компенсируется дисконтом в 10-15% от стоимости квартиры за срочность сделки.