Друзья, в последнее время на почту приходит довольно много вопросов на тему покупки квартиры и ипотеки. Вот одно из писем, которое я получил от своего подписчика.
Сомнения Михаила вполне объяснимы и оправданы. Когда мы с женой покупали свою первую квартиру в ипотеку, то тоже долго сомневались и думали. В таких ситуациях важно отталкиваться от рациональных, а не эмоциональных оценок.
Ситуация на рынке сейчас складывается довольно уникальная и интересная, а самое главное – выгодная для покупателей недвижимости. Этому способствует ряд экономических факторов, которые мы и разберем в этой статье.
Ввод жилья и цены в 2022 году
В прошлом году, на волне ажиотажа и спроса на новостройки, застройщики заложили много новых проектов, которые стали выходить на рынок. Так, по информации вице-премьера Марата Хуснуллина с января по сентябрь.2022 года был введен рекордный для России объем жилой недвижимости 79,1 млн. кв. м. — это на 26,5% больше, чем за тот же период 2021 года. Всего по итогам 2022 года планируется построить 93-95 млн.кв.м. Эти показатели превышают даже данные прошлого года, а тот, между прочим, был рекордным по объемам строительства жилья в России.
Но рекордный ввод жилья натолкнулся, в буквальном смысле слова, на падение спроса, из-за чего стоимость квадратного метра поползла вниз. Согласно данным аналитического центра www.irn.ru, за последние полгода цены предложений на вторичном рынке Москвы снизились на 5,9%. При этом реальная стоимость сделок отличается от заявленных в существенно меньшую сторону — по оценкам брокеров Москвы, скидки на вторичном рынке составляют 10-20% от цен в объявлениях.
Одновременно на первичном рынке наблюдается затоваривание. По данным агентства Миэль, число выставленных лотов на продажу с февраля по октябрь 2022 года выросло на 16 тыс. и составило 61 тыс. шт. Доля проектов, которые продаются с дисконтом, достигло 70%, а сами дисконты составляют до 30%.
Рынок становится так называемым «рынком покупателя». Сейчас именно покупатель может выбирать из множества вариантов, а значит — диктовать свои условия по заключению сделки. В первую очередь, это касается, конечно, размера скидки от заявленной продавцом первоначальной цены.
На «мельницу» покупателя льет воду и резко выросшее число заявок на срочную продажу квартир. Аналитики ЦИАН в своем исследовании установили, что число объявлений о срочной продаже увеличилось на 89% до 12 500 шт., составив 4% от общего объема предложений на вторичном рынке.
Динамика ставок и программы кредитования
С октября ставки по вкладам начали постепенно расти, в том числе в крупных банках. Об этом можно более подробно прочитать в моей статье о ноябрьских вкладах. Это говорит о том, что финансовые организации не закладывают в свои планы снижение ключевой ставки. Поэтому вероятность уменьшения кредитных ставок довольно мала. И это не мои досужие домыслы, это решения банков, которые видны невооруженным взглядом.
Наши финансовые власти тоже это прекрасно понимают, поэтому для поддержки рынка ипотеки и строительной отрасли реализуются различные социально-ориентированные программы.
Постоянные читатели моего блога знают, что я «топлю» за покупку недвижимости в ипотеку. Дело в том, что приобретение недвижимости может нести в себе серьезные юридические риски. Участие банка в оформлении сделки позволяет снять с покупателя большую их часть и, как говорится, спать спокойно в своей квартире или своем доме.
Другое дело, что к выбору банка стоит подходить очень внимательно и ответственно.
Кто будет в выигрыше от этой ситуации?
Очевидно, что в проигрыше будут продавцы недвижимости. На рынке откровенное затоваривание, сделки совершаются с существенным дисконтом. В выигрыше же окажутся те, кто:
- покупает первое жилье;
- улучшает свои жилищные условия;
- арендует квартиру.
Про покупателей первого жилья все ясно, и нет смысла подробно распинаться.
Для желающих улучшить свои жилищные условия сейчас тоже прекрасное время — эти семьи уже знают, какое жилье им необходимо, а рынок сегодня предлагает множество вариантов для выбора. Для первоначального взноса у них есть текущая недвижимость и, по сути, им нужен только кредит на разницу в стоимости новой и существующей квартиры. За счет общего рыночного снижения цен эта разница тоже уменьшается. Давайте разберем это на примере.
Пример
У меня есть квартира в Москве, которая год назад стоила 12 млн. руб.
- Квартира, в которую я хотел переехать, стоила тогда 18 млн. руб.
- Мне не хватало 6 млн. руб.
- Согласно данным выше, за прошедшие месяцы 2022 года цена моей квартиры снизилась на 14,4%.
Значит, моя квартира теперь стоит
= 12 млн. * 0,856 = 10, 272 млн.руб.
Целевая квартира к покупке стоит теперь
= 18 млн. * 0,856 = 15, 408 млн.
Получается, что теперь мне надо доплатить 5,1 млн. руб. вместо 6 млн. руб. год назад.
К тому же банки готовы предлагать специальные программы для переезда в лучшее жилье. Михаил с женой, подавая заявку в ВТБ, вероятно, могли ориентироваться на условия ипотеки для молодых семей: например, использование материнского капитала для первого взноса, погашения ипотеки или вычета имущественного налога.
Для арендаторов жилья тоже есть возможность избавиться от проживания в чужой квартире. Да, цены на аренду сейчас упали процентов на 20, но они также быстро начнут расти, как только ситуация в экономике восстановится. Большинство договоров аренды заключаются на 11 мес. и нет никакой гарантии, что низкие арендные ставки сохранятся надолго, а шанс купить жилье по выгодной цене будет упущен на долгие годы.
ИТОГ
Отвечая Михаилу, хочу его обнадежить – решение брать ипотеку сегодня продумано и выгодно. На рынок было выведено рекордное количество нового жилья, параллельно с этим с апреля по сентябрь постоянно снижался спрос на недвижимость. Превышение предложения над спросом привело к снижению цен на жилье: застройщики уменьшили цены на первичном рынке, владельцы «вторичек» предлагают квартиры с 14% дисконтом. Текущие ставки вполне приемлемы, а последние новости говорят о том, что в новом году может произойти не только повышение ключевой ставки, но и отмена программы льготной ипотеки.
Поэтому, если у вас есть возможность и желание оформить ипотеку в ближайшее время, то я бы рекомендовал оформлять ипотеку максимально оперативно – так вы сможете использовать сложившуюся ситуацию («рынок покупателя») в свою пользу.
Также замечу, что готовое решение об одобрении ипотеки на руках сегодня может выступить дополнительным аргументом для хорошего дисконта от застройщика – они тоже осознают, что в ближайшем будущем условия выдачи ипотеки могут усложниться, поэтому могут пойти на встречу покупателю для скорейшего закрытия сделки. Остается только выбрать хороший банк, который выступит надежным посредником и предложит все возможные условия для оперативного оформления кредита на выгодных условиях. К слову, на этот счет Михаил может тоже не беспокоиться – выбор он сделал правильный 😊
В общем, если вы планировали брать ипотеку, но раздумывали, знайте — сейчас время действовать.