Дикий рост ипотечного кредитования за последние годы только подтверждает мой тезис о неважности размера переплаты по ипотечному кредиту.
Да, при ставке в 6-7% размер переплаты существенно меньше, чем при 10%. Но все равно при действующей сейчас льготной ставке в 7% переплата за 25 лет выплаты кредита составит 100%. На первый взгляд это много — «заплатить за 2 квартиры, а получить всего 1». Нередко именно соображения большой переплаты останавливают от взятия ипотеки.
В этой статье я приведу 3 аргумента, почему размер переплаты неважен при взятии ипотечного кредита. Причем не только расскажу ни и покажу на расчетах. Начнем как раз с аргумента — «заплачу за 2 квартиры»
1. Заплатил за 2 квартиры а, получил одну
На самом деле при таком подходе не учитывают, что стоимость квартир растет в цене. Давайте разберем на примере с использованием индекса цен.
источник irn.ru
Видно, что за 20 лет цены в Москве выросли в 10 раз. Такой результат дает ежегодный рост на 12%. Чтобы не быть голословным, привожу расчет по калькулятору
В 2013 году мы брали ипотеку под 12% годовых и как итог ничего не потеряли, т.к. динамика цен была в среднем такая же. Да можно попытаться накопить на квартиру, но ставки по депозиту ниже. чем динамика роста цен на недвижимость.
2. Забыли про стоимость аренды
Почему то при рассуждениях о переплате забывают о том, что купленная квартира предоставляет реальное благо в виде возможности проживания. Это благо имеет адекватное экономическое измерение — стоимость аренды.
Ведь если семья или человек не купил квартиру, то он где-то проживает. И это в любом случае имеет стоимостную оценку.
Покажу это на простом примере
Купили квартиру за 4 млн. рублей в ипотеку на 15 лет под 10%:
- платеж по кредиту составляет — 43 тыс. руб.
- общая переплата — 3,74 млн.руб.
Альтернативой покупки квартиры является аренда по стоимости — 20 тыс. в мес. За 15 лет только на аренду будет потрачено
= 20 тыс. * 12 * 15 = 3,6 млн.
Получается. что весь размер переплаты ушел на оплату аренды.
И это при том условии, что аренда за 15 лет не вырастет. Согласитесь, что при росте цен на недвижку предположить такое не совсем корректно. Т.е. реально расходы на аренду будут еще больше.
3. План и факт по сроку погашения ипотеки
На самом деле очень небольшая доля ипотечников выплачивает кредит весь срок. Вот данные ЦБ о квартальных объемах досрочного погашения ипотеки
источник cbr.ru
Видно, что с середины 2020 года заемщики ежеквартально направляют на погашение более 500 млрд. руб.
Аналитики Сбербанка подсчитали, что средний срок погашения ипотеки в банке равен 7 годам. При этом фактический средний платеж превышает плановый в 4 раза.
Да есть варианты, когда просто невыгодно досрочно погашать ипотеку.
Например на дальнем Востоке действует специальная программа под 2%. Конечно нет смысла досрочно гасить такой кредит. Ведь свободные средства можно банально положить на депозит под 6-7% и разницу в ставках класть себе в карман.
ИТОГО
Данным постом я не призываю всех и каждого брать ипотеку. Смысл статьи в том, что при вхождении в ипотечную сделку не стоит принимать в расчет размер переплаты по кредиту. Есть другие важные параметры, которые действительно являются очень важными и определяющими при покупке квартиры в ипотеку. Но это, как говорится, немного другая история.