2020 год оказался рекордным для ипотеки в России. Было выдано 1.7 млн. кредитов на сумму 4,3 трлн. руб. Эта сумма сопоставима с объемом помощи всей экономике России.
Льготная программа ипотеки продлена до 1 июля 2021 года. И Банк России уже делает заявления, что если она и будет пролонгирована, то не во всех регионах России.
Поэтому, можно ожидать продолжения активности по получению кредитов в 1-м полугодии 2021 года.
Для многих это будет первая ипотека.
Я решил рассказать о 10 типичных ошибках молодых и неопытных ипотечников. Сам я несколько раз брал ипотеку в своей жизни и нисколько не жалею. К тому же, работая в банках, активно занимался как продажей ипотеки, так и решением вопросов у проблемных ипотечников.
Именно этот практический опыт и позволяет мне осознанно говорить о подобных ошибках.
Ошибка 1 — квартира на всю оставшуюся жизнь
Когда мы брали первую ипотеку, то тоже так думали — «возьмем ипотеку, рассчитаемся и все».
Но жизнь оказалась намного разнообразнее, чем мы себя представляли. Средний срок выплаты ипотеку — 7 лет. За этот период много чего происходит: меняется работа, вырастают и появляются дети и т.д. Выясняется, что нужно какое-то другое жилье, в другом месте.
В современном мире жилья в собственности может вообще не быть, т.к. люди много путешествуют и не нуждаются в квартире в каком-либо конкретном месте.
Мой совет — выбирать квартиру с перспективой жизни на 5-7 лет.
Ошибка 2 — ориентация на уменьшение переплаты
Многие оценивая выгоду ипотеки смотрят на общий размер переплаты. Конечно, за 20-30 лет, при существующих ставках, расчетный размер выплат может составить и 2 и 3 текущей стоимости квартиры.
Такая перспектива пугает и заемщики стараются уменьшить переплату путем увеличения ежемесячного платежа и уменьшения срока кредита.
Эта ошибка может стать фатальной, т.к. снижение доходов или временная потеря работы способны привести к дефолту и потере квартиры.
Мой совет — при конструировании ипотечной сделки надо смотреть на комфортный размер ежемесячного платежа — не более 30% от дохода.
Ошибка 3 — слушать друзей ипотечников
Ипотечная история — исключительно индивидуальная. Совету друзей малопригодны, а могут быть и вредны. Т.к. они исходят из собственного опыта, который вряд-ли будет применим в Вашем случае.
Например, один из моих знакомых купил квартиру в новостройке в Павшинской пойме. При этом получил массу проблем, начиная от получения самой квартиры и заканчивая транспортной доступности.
Несмотря на то, что ипотека здесь вроде не причем. Но он обвиняет во всех бедах именно ее. Т.к. если бы не было ипотеки, то но бы не вязался в эту историю и сохранил бы свои нервы и усилия.
Мой совет — при взятии ипотеки стоит самим собирать информацию о квартире, доме и социальной инфраструктуре вокруг.
Ошибка 4 — покупка максимально дешевой квартиры
Эта ошибка тоже объективно понятно. В прошлом году квартиры прилично выросли и хорошие варианты существенно подорожали. есть регионы, гле цены выросли на 20-30%.
Но, в нашей жизни — все стоит своих денег. Покупая квартиру, мы не только покупаем квадратные метры. Мы становимся заложниками соседей, окружения и инфраструктуры.
Дешевые квартиры будут, скорее всего, малоликвидными именно из-за окружения. В таких квартирах будет совершенно не комфортно жить и продать потом тоже придется со скидкой.
Мой совет — не гнаться за дешевизной, а искать квартиру в которой действительно будет удобно и комфортно жить. Лучше взять меньшу по площади квартиру,
Ошибка 5 — полное доверие риэлтерам, менеджерам по продаже и менеджерам в банке
Все вышеперечисленные участники сделки преследуют свои интересы. Если для нас — покупка квартиры в ипотеку — событие в жизни, то для них — работа.
Их основная цель — заработать на нас и как можно больше.
Неприятности, которые могут возникнуть из-за их плохой работы могут быть самые разные: дополнительные расходы, потеря времени, просто обман.
Мой совет — в максимальной степени самим заниматься всеми вопросами по оформлению сделки и выбору квартиры.
Ошибка 6 — максимально возможный платеж
Сейчас банки могут одобрить кредит с ежемесячным платежом в размере 50% от дохода. Такой порог установил Банк России для банков. Но на протяжении 5-10 лет могут возникнуть самые разные обстоятельства: потеря работы, смета места жительства, уменьшение доходов, увеличение расходов.
В этом случае возможны проблемы с обслуживанием ипотечных платежей.
Мой совет — брать кредит с платежом не более 30% от доходов. Тогда проще будет проходить периоды уменьшения доходов или роста расходов.
Ошибка 7 — нет денег на первоначальный взнос
Случаются ситуации, когда решили срочно брать ипотеку, а сбережений нет вообще. Тогда в качестве первоначального взноса берут обычный кредит наличными и вносят в качестве взноса.
ЦБ против такой практики, но она есть.
В этом варианте есть целый букет будущих неприятностей:
- дополнительные расходы по погашению кредита на ПВ
- снижение качества жизни из-за сокращения расходов на потребление
- проблемы с планированием расходов
Мой совет — самим накопить на первоначальный взнос. Это приучит к сбережениям и ограниченным расходам. К тому же общие расходы по обслуживанию кредита будет меньше.
Ошибка 8 — отсутствие подушки безопасности
Очень часто, при дополнительном поступлении средств в семейный бюджет, он направляются на частично досрочное погашение ипотеки.
Но от потери работы и доходов никто не застрахован.
Мой совет — создать подушку безопасности, которая позволит 3-6 мес. нормально жить и погашать платежи по кредиту. Средства можно разместить на краткосрочном вкладе.
Да здесь будут потери из-за разницы ставки по кредиту и вкладу. Но зато будет гарантия и время в случае экстраординарных обстоятельств.
Ошибка 9 — ориентир только на скидки и льготные условия
Подбирая банк и квартиру не стоит смотреть только на скидки и льготны условия. Здесь все как в коммерческом бизнес. Со скидками продается — не ликвид. И если одежду мы может просто не носить, то с ипотекой так не получится. даже если нам разонравилась квартира, нам не просто будет ее поменять. А иногда и вообще — невозможно.
Мой совет — сначала искать подходящую квартиру, а уже потом выбирать банк. Не сужать поиск наличием скидок и льгот.
Ошибка 10 — матрица выбора
Конструируя сделку часто поступают так:
- все средства направляют на ПВ
- кредит берут с платежом в 50% от доходов, на минимальный срок.
Это очень опасный вариант.
Мой совет: минимальный первоначальный взнос и максимальный срок по кредиту. При наличии дополнительных доходов и платеж и срок можно изменить.