Друзья я уже делал публикацию в блоге о бизнесе своей соседки по дому Анны.
«Сдавала в аренду 5 квартир и оказалась у «разбитого корыта». Лучше бы положила на вклады и была бы в шоколаде»
Не буду в деталях рассказывать, т.к. подробности можно прочитать здесь.
В общих словах ситуация следующая. У Анны есть 5 квартир, которые она сдает в аренду и с этой суммы оплачивает учебу сыну в ВУЗе. Если прошлый год был проблемным с точки зрения поиска арендаторов и их платежеспособности, то с декабря 2020 года ситуация выправилась.
У нее появились нормальные арендаторы и вот уже 4-й месяц она стабильно получает 110 тыс. рублей чистыми (за вычетом коммуналки). Анна зарегистрировалась самозанятой и платит с этого дохода налог 4%. Т.е. на руках у нее остается
= 110 000 * 0,96 = 105 600 рублей.
Этих денег ей вполне хватает на жизнь и оплату учебы сына.
Перед новым годом мы перекинулись поздравлениями и она сообщила. что у нее вроде все ОК. Поэтому я. честно говоря, не ожидал, что она опять обратиться ко мне со своим квартирным вопросом.
Она набрала мой номер и попросила о встрече.
Оказалось, что она всерьез собралась продать все свои квартиры. С этого она и начала свой разговор
«знаешь, я прикинула и решила, что сейчас удобный момент для продажи квартир и избавления от всех забот с арендаторами».
Мой ответ в таких случаях достаточно стандартный
«надо не поддаваться эмоциям, а все аккуратно посчитать».
Это мы и сделали.
Почему Анна решилась продать квартиры
Поводом для решения Анны стал значительный рост стоимости квартир в Московском регионе. О ее решении продать говорит тот факт, что она меня довольно долго мучила вопросами куда и как вложить средства. Но это отдельная тема и заслуживает отдельной публикации.
Квартиры, которые в начале прошлого года стоили 20 млн. руб. теперь стоят в районе 25 млн.руб., а то может и больше.
В целом за год они подорожали на 25%. И это действительно так. тут никакого вранья нет.
Расчет доходности арендного бизнеса
Мы рассчитали текущую доходность от сдачи квартир в аренду
При самых благоприятных вариантах ее чистый доход за год составит
= 105 600 * 12 = 1 267 200 руб.
В процентах к новой стоимости квартир доходность будет
= 1 267 200 / 25 000 000 = 0,051 или 5,1%
Это сумма до уплаты на налога на имущество, который у нее составляет 46 тыс. на 5 квартир. Значит реальная доходность будет менее 5%. И это максимальная доходность в которой не учтены расходы на мелкий ремонт, периоды без арендаторов и т.д.
Расчет доходности от финансовых вложений
Здесь все намного проще.
Сейчас можно получить ставку по вкладам — 5,5%.
Значит проценты по вкладам за год с учетом налога на вклады составят
= 25 000 000 * 0,055 * 0,87% = 1 196 250 рублей.
Если же часть денег вкладывать в ОФЗ то там доходность будет еще выше 6-7%.
Получается, что доход от вкладов и квартир практически идентичен. Только забот и хлопот намного больше при сдаче квартиры в аренду.
ИТОГО
Я показал расчеты Анне и она пошла думать, а может уже и подключать риэлтора к поиску покупателей. Она немного меня попытала на предмет того — продавать ей квартиры или нет. Но я вежливо ушел от ответа. Принятие инвестиционного решения — дело сугубо индивидуальное и инвестор сам должен нести за него ответственность.
Если бы это были мои квартиры, то я оставил бы себе одну однушку у метро. Такие квартиры всегда будут востребованы и ликвидны на рынке. Остальные бы постепенно продавал. Сейчас действительно цены прилично выросли в Московской агломерации и наступил достаточно удачный момент для продажи.
Но это мое мнение. А как бы вы поступили на месте Анны?