Друзья, каждый из нас достаточно редко совершает сделки с недвижимостью. Зачастую это единственная сделка в жизни. Поэтому совершенно объективно, что у многих не хватает практических навыков и знаний по выбору и покупке квартиры. В этой ситуации можно достаточно легко остаться без денег, без квартиры, да еще и с кредитом «на шее».
Чтобы не попасть в убытки я решил подготовить статью о 10 признаках квартиры от которой стоит отказаться. Покупка плохой квартиры может привести к потерям в том или ином виде.
Эта статья в большей степени полезная, чем «вкусная». Но такой и является здоровая пища, в данном случае информационная.
В целом, все будущие проблемы с квартирой у нового собственника могут произойти по 4-м моментам:
- проблемы самой квартиры
- проблемы с окружением квартиры и инфраструктурой
- проблемы с собственником
- проблема со статусом квартиры.
Проблемы самой квартиры
1. Не согласованная перепланировка
Это пожалуй самая распространенная ситуация. Здесь нет мошенничества как такового, а есть пресловутая надежда на авось. Дело в том, что есть перепланировки, которые вам не согласуют. А именно не согласуют:
- перенос санузла и кухни на другие помещения
- снос несущих стен
- изменение внешних стен здания.
- объединение кухни и жилого помещения при наличии газовой плиты
Поэтому если попалась такая квартира, то лучше от нее отказаться.
2. Аварийная квартира
В России довольно много жилья, которому 50 и более лет. Есть соблазн купить квартиру в аварийном фонде и надеться на то, что государство предоставит более качественное жилье.
Но в такой покупке есть 2 риска:
- ожидания улучшения жилищных условий может растянуться на годы, а то и десятилетия.
- новую квартиру могут дать совершенно в другом районе.
Понятно, что в таком фонде уже не будет каких-то ремонтов, да и качество уборки общественных мест будет на низком уровне.
Проблемы с окружением квартиры и инфраструктурой
3. Проблемные соседи
Этому моменту почему-то мало уделяют внимания. На самом деле проблемные соседи могут оказаться настоящим кошмаров.
Причем такие соседи могут быть со всех сторон: снизу, сверху, сбоку.
Можно оказаться в ситуации, что спать будет невозможно, или жить будет не безопасно. В случае наличия любителей заводчиков домашних животных можно еще и получить неистребимый запах в подъезде и квартире.
Желательно перед покупкой переговорить с соседями, чтобы понять какая вообще ситуация в подъезде и есть ли проблемные моменты для проживания.
3. Инфраструктура рядом с домом
Здесь речь идет об изменении инфраструктуры рядом с домом. Может случиться так, что вместо сквара появится, какой-нибудь рынок или скоростная автомагистраль.
Мы сами продали в 2000 году квартиру в Химках, т.к. рядом с домом запроектировали обходную дорогу Ленинградскому шоссе.
Стоит изучить планы развития района, перед покупкой.
Проблемы с собственником
4. Продавец не владелец квартиры
Здесь уже речь идет о чистом мошенничестве. Мошенник снимает квартиру и выдает ее за свою. К сожалению ни риэлтор ни нотариус не проводят доскональную проверку паспорта продавца. В него может быть вклеена фотография.
Признаком подозрительности может быть отказ «владельца» квартиры продавать через ипотеку.
Т.е. если собственник сразу заявляет, что не хочет покупателя с ипотекой, то лучше отказаться.
5. Продавец не дееспособен
Не каждый собственник недвижимости имеет право ее продать. Данного права лишены недееспособные граждане. Они либо состоят на учете в псих/алко диспансере, либо недееспособны по возрасту.
В этом случае их сделки могут признаны судом недействительными.
Поэтому, если собственник ведет себя не совсем адекватно, то стоит отказаться от совершения с ним сделки.
6. Банкротство
У должников в предбанкротном состоянии есть желание «скинуть» все активы, чтобы оградить их от включения в конкурсную массу. Конкурсный управляющий может опротестовать крупные сделки в течение 6 мес. до объявления начала процедуры банкротства.
Стоит изучить картотеку арбитражных дел на предмет наличия судебных исков к собственнику. Если есть на большие суммы, то стоит отказаться от сделки.
7. Долги по ЖКХ
Также обязательно надо проверить долги по ЖКХ. Сейчас он не переходят на нового владельца. Но можно столкнуться с ситуацией, что УК отключила те или иные виду ресурсов от квартиры. И тогда придется побегать, в т.ч. и обратиться в суд. Оно вам надо?
8. Продажа по доверенности
Я не советую покупать квартиру, которая продается по доверенности по 2-м причинам:
- доверенность можно в любой момент отозвать
- доверителя может уже не быть в момент совершения сделки.
В обоих этих случаях сделка по продаже будет признана недействительной.
Проблемы со статусом квартиры
9. Много владельцев
В моем понимании много — 4 и более владельцев. Практика показывает, что с таким числом владельцев, риск срыва сделки резко увеличивается. Слишком много может быть разных мнений. Если хотя бы один из совладельцев откажется, то сделка будет сорвана.
К тому же каждого из совладельцев надо проверять на дееспособность, банкротство и т.д.
10. Неучтенные владельцы
Здесь может быть несколько вариантов
Покупка квартиры была оплачена в т.ч. маткапиталом, а доли детям выделены не были.
Если у продавца квартиры есть несовершеннолетние дети, то должны быть выделена доля. Но если этого не сделать, то опека или дети в будущем могут оспорить сделку по продаже.
Стоит запросить выписку из ПФР, а теперь Социального фонда.
Также при первичной приватизации могут быть не учтены те, кто ранее в ней проживал. Это могут быть опять же дети, или например те, кто отбыл в места заключения.
В этом случае стоит запросить архивную выписку из домой книги и посмотреть историю регистрации в квартире.
ИТОГ
Конечно, полностью на 100% не убережешься. К тому же есть страховая услуга по страхованию титула собственности. Этот вариант тоже можно рассмотреть, но он стоит денег.