Друзья, два последних года цены на Московском рынке значительно выросли и продолжают рост. В данной статье я не буду разбирать причины роста стоимости недвижимости, а расскажу одну поучительную историю из серии — «не стоит думать, что ты умнее всех».
В начале ноября мне пришел запрос на консультацию и юридическую поддержку. Все началось вот с этого письма.
После уточнения ситуации выяснилось следующее.
История договора с другом
Семья Михаила мечтала жить в таунхаусе. В Новой Москве есть несколько подходящих поселков и они выбрали один из них.
Поселок таунхаусов, где арендует Михаил
Но взять ипотеку Михаил не мог, т.к. только что поменял место работы. Тогда он решил сделать «финт ушами». Он уговорил своего старого друга купить на себя таунхаус и сдать его в аренду семье Михаила. Стоимость тауна на тот момент составляла 10,5 млн. руб.
Но была проблема, таунхаус был без отделки.
состояние таунхауса на момент сделки
Поэтому договорились о следующем:
- Михаил делает за свой счет ремонт
- владелец получает 50 тыс. арендной платы каждый месяц.
- через 3 года Михаил выкупает таунхаус по цене 11,0 млн. руб.
Заключили договор и сделку совершили. Семья Михаила вложила 1,5 млн. руб в ремонт с учетом мебели и аксессуаров и уже готовилось к взятию ипотеки. Но случилось непредвиденное.
Друга не стало
Дело в том, что теперь с ремонтом такой таунхаус стоит порядка 20 млн. К тому же друг неожиданно ушел в мир иной, по распространенной сейчас причине. Причем это случилось за 2 месяца до срока обратного выкупа. Оказалось, что жена друга, которая вступила в наследство, не питает особых чувств к Михаилу и его семье.
Начиная с осени (в период 6 мес. после смерти друга) семье Михаила стали присылать самые разные письма: жалоба соседей, требование согласовать перепланировку, акт соответствия дымоходов пожарным требованиям и т.д.
Когда я ознакомился с этими документами и договором, то мне стало сразу все ясно. Работает юридическая служба и жена друга решила не исполнять договор на последующую продажу и готовит свою юридическую позицию.
Причем у нее есть практически железобетонная позиция — Михаил должен был согласовать планировку. Но Михаил по своей наивности не получил подписи друга на проекте. Теперь есть юридические основания для расторжения договора.
Дело в том, что по тексту договора достаточно одного нарушения со стороны арендатора для его расторжения.
Перспективы и возможные потери
Причем самое печальное для Михаила в том, что он может потерять вложенные непосредственно в ремонт средства в размере 1,1 млн. руб.
Но не все так безнадежно. Дело в том, что Михаил продолжает исправно платить арендные платежи. Проект перепланировки он отправлял другу и не получил каких-то особых замечаний.
Мои предложения:
- нанять юриста
- все общение перевести в юридически значимую плоскость
- направить официальное письмо с предложением о выкупе таунхауса.
Итог
Я не знаю, кто конкретно Михаил или его жена толкнула семью на эту сделку. Это не важно. Лично я уже давно в финансовых вопросах придерживаюсь следующего принципа —
«в жизни может произойти все, что угодно, но документы должны быть в порядке».
Если бы у Михаила была подпись друга на проекте, то вопросов бы вообще не было.
Теперь Михаил и его семья живут как на иголках. Как в итоге разрешится пока не ясно. У каждой стороны есть своя правда и только суд скорее всего решит вопрос.