Друзья, в рубрике экономика ремонта я решил подготовить материал о возможных недостатках покупаемой квартиры. Один из моих подписчиков попросил рассказать об этой теме. Все-таки большинство из нас редко покупают квартиры и для большинства это настоящий стресс. Еще под большим стрессом можно оказаться, когда выяснится, что купленная квартира оказывается мало пригодна для проживания. Могут потребоваться регулярные переделки, а в иных случаях и довольно серьезный ремонт.
Поэтому будет говорить как раз о строительных и ремонтных проблемах в будущей квартире.
Сразу скажу, что лучше квартиры покупать зимой. Ведь именно зимой могут проявиться многие проблемы, которые летом не так видны. Для приемки и проверки квартиры на потребуется несколько строительных инструментов — уровень, рулетка, пару отверток, правило длиной 2 м и большой угольник
ЭЛЕКТРИКА
В советское время электропроводка была достаточно просто организована. В общем коридоре стоял счетчик и пару автоматов.
1. Провода в стене
Нередко провода закладывались алюминиевые, да еще и толщиной в 1,5 мм.кв. Но даже если дом относительно новый, не факт что в стены заложены нормальные провода.
Под нормальными проводами понимаются медные толщиной в 2,5 мм.кв. Такие провода позволяют подключать технику с мощностью потребления до 3-х квт.
Поэтому нужно не полениться и открутить одну розетку наугад и посмотреть что там за провода. Ведь заменить розетки можно и самому в конце концов. А вот переделывать всю проводку — очень трудоемкое и пыльное занятие.
алюминиевые провода
Поэтому, если обнаружили алюминиевые провода в проводке — значит скорее всего придется их менять.
2. Отдельный щиток на кухню и санузел
Сейчас кухня и санузел оборудован сложной техникой:
- холодильник
- стиральная машина
- посудомоечная машина
- плита
Вся эта техника требует не только толстых проводов ( на отдельные приборы 4 мм.кв.) но и отельных автоматов и приборов УЗО. Если дом новый, то в нем сразу устанавливается большой щиток со всеми необходимыми автоматами. Если же дом относительно старый, то делается отдельный щиток.
Мы такой щиток установили над входной дверью.
Щиток, фото автора
ВЕНТИЛЯЦИЯ В КВАРТИРЕ
Вопросы вентиляции в квартире мало кто уделяет внимание, а зря. В идеале конечно лучше иметь под рукой измеритель СО2, но он мало у кого есть. В любом случае надо проверить тягу на кухне и в санузлах.
3. Вентиляция на кухне
В многоквартирных домах вентиляционные короба единый на весь стояк. Расположены они как правило на кухне или в санузлах. Отдельные умельцы либо сносят эти стояки или уменьшают. В результате у соседей снизу либо пропадает, либо сильно уменьшается тяга в вытяжке.
Особенно эта ситуация опасна для кухонь с газовыми плитами. В результате, через некоторое время потолок и кухонная мебель начнут порываться масляным жиром.
Проверяется наличие тяги довольно просто — подносим спичку или пламя зажигалки к вентиляционной решетке — пламя спички должно отклониться.
проверка наличие вытяжки.
Также можно приложить тонкий лист бумаги и он должен присосаться к решетке. Кроме того, есть специальные приборы, которые позволяют измерять тягу.
Если на кухне отсутствует вытяжка как таковая, то я бы вообще не стал покупать такую квартиру. Даже если вы будете редко готовить. Вытяжка на кухне основной источник естественной вытяжной вентиляции.
4. Вентиляция в санузле
Это тоже важный момент. При отсутствии нормальной вытяжки запах из санузла будет распространяться по всей квартире. В какой-то мере это можно решить установкой специального вентилятора, если вытяжка слабая. Но если вытяжки нет в принципе, то никакой вентилятор не спасет.
вентилятор в санузле
К тому же для установки вентилятора потребуется провести небольшой ремонт по прокладке соответствующей электрической проводки.
Мой вердикт вы уже знаете — такую квартиру лучше не брать. Собственными силами решить проблему вентиляции не получится.
УТЕПЛЕНИЕ ОКОН И БАЛКОННОЙ ДВЕРИ
5. Откосы
Даже если у вас стоят относительно новые пластиковые окна и балконная дверь, то это не значит, что с ними все будет нормально. Проблемной зоной являются откосы. Частенько зазоры между окном и проемом просто запениваются и не устанавливается пароизоляция.
В результате зимой эти зазоры начинают намокать и промерзать. Как итог — на откосах появляются пятна, они начинают сыреть, а краска отваливаться. Как вариант устанавливаются пластиковые откосы. Но это не решение проблемы, а ее скрытие. Под пластиковыми откосами начинает развиваться грибок, что еще хуже.
Проверить качество герметизации швов даже при пластиковых откосах можно просто — приложить руку к нему у окна. Температура на ощупь не должна быть сильно ниже комнатной. А если на откосах вы видите капли воды — герметизация окон никуда не годится.
В таком случае ее придется переделывать.
6. Подоконники и отливы
При покупке квартиру стоит обязательно открыть все окна и посмотреть на отливы. Насколько они хорошо примыкают к оконной раме. Нет ли там зазоров. Если нет плотного примыкания, то вода по окну будет попадать вниз под окно и замачивать пену. Если конечно она там есть.
Нередко из под подоконника очень прилично дует. Это говорит о том, что нижний зазор оконной рамы плохо запенен и не защищен пароизоляцией. В таком случае его тоже придется переделывать. Возможно даже менять подоконники.
Ну и конечно все рамы надо проверять во всех режимах открывания и закрывания. Нет ли там заеданий и щелей.
САНТЕХНИКА И РАДИАТОРЫ ОТОПЛЕНИЯ
Здесь я не говорю про качество смесителей. Они меняются достаточно просто и каждый может купить то, что ему по вкусу и по цене.
Крайне важный момент — сантехническая разводка.
7. Разводка сантехники
Количество техники, которая сейчас устанавливается в наших санузлах сильно выросло. Теперь парой кранов уже не отделаешься.
Формируются гребенки для горячей и холодной воды, где на каждый из приборов устанавливается свой кран. Это позволяет локализовать проблему и быстро решить.
Вот как выглядит современный сантехнический узел
сантехнический узел с манометарми и компенсаторами гидроудара.
Здесь еще и стоят манометры, показывающие давление в линиях горячей и холодной воды.
8. Радиаторы отопления
По действующим правилам, управляющая компания отвечает за систему отопления в МКД, но только до самих радиаторов отопления. За сами радиаторы отвечает собственник.
Поменять радиатор не так просто. Обычно это делается в летний период, когда воду из системы отопления можно слить.
Если радиаторы, старые, древние и местами ржавые, то их придется менять. Также важно, чтобы в радиаторах были установлены клапаны Маевского. Они позволяют избавляться от воздушных пробок при заполнении водой системы отопления.
ПОЛЫ СТЕНЫ И ДВЕРНЫЕ ПРОЕМЫ
Переходим пожалуй к самому понятному — полы, стены потолки.
Здесь требования достаточно простые:
- стены должны быть вертикальные
- полы горизонтальные
- углы между стенами должны быть под 90%.
С потолками проще. В конце концов можно сделать натяжные. Хотя лично мне натяжные потолки не нравятся.
9 Стены и дверные проемы
Вертикальность стен проверяется обычным строительным уровнем. Здесь все достаточно просто. Прикладываем уровень к стенам и смотрим насколько вертикальны стены.
Но идеальных стен не бывает. На них всегда есть выступы впадины и прочие неровности. Если мы клеим обои, то вполне подойдут и 3 мм зазоры на 2-х метровом правиле. При покраске стен достаточно 2-мм зазоров на 2-м правиле.
Отдельно проверяем углы большим уголником. Они должны быть 90%.
контроль угла угольником
Также стоит обратить внимание на прилегание наличника дверей в стене.
Не должно быть зазоров между наличником и стеной
идеальное примыкание наличника двери к стене, фото автора
10. Полы и плинтуса
Пол должен быть ровный и горизонтальный. Горизонт проверяется строительным уровнем. Ровность проверяется правилом. Если на полу линолеум, то максимальный зазор 3 мм. на 2-х метровой рейке. Если полы паркет, паркетная доска или ламинат, то максимальный зазор — 2 мм на 2-х метровой рейке.
Заключение
Конечно, в большинстве случаев, при покупке квартиры делают косметический ремонт:
- меняют сантехнику,
- двери,
- обои,
- розетки и выключатели.
Тут все определяется вкусом и финансовыми возможностями. Но важно не попасть на более капитальные затраты. Именно они будут скрыты в 10 проблемных зонах о которых я рассказал в данной статье. Именно необходимость капитальных затрат может стать веским аргументом для снижения стоимости квартиры при покупке.
Удачных всем сделок.