В этом году владельцев квартир в многоквартирных домах (МКД) ждет ряд изменений и ограничений. Эти новации касаются самых разных вопросов, в т.ч и платежей по ЖКХ.
Напомню, что рост основных тарифов ЖКХ в 2025 году будет произведен с 1 июля 2025 года. Но как сейчас модно говорить — это не точно.
В жировках на оплату есть ряд позиций которые могут вырасти уже с 1 января 2025 года. Это например антенна и домофон.
ПОРЧА И СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА
Но перейдем к тому, что изменится уже в этом году. В любом многоквартирном доме есть общее имущество. В него входят, подъезды, общие тамбуры, лестницы, чердаки, лифты и т.д.
У нас тут один деятель делал ремонт в своей квартире. Причем многие работы делал на этаже в общем коридоре. «Чудаки» строители не нашли ничего лучше, как пилить болгаркой ламинат. В результате пыль разлетелась по всему подъезду. В другой раз у них упала банка краски и разлилась по всему этажу. Поднимая доски и гипсокартон попортили все стены около лифтов и на лестнице. Итог — подъезд был приведен в ужасное состояние. В результате управляющей компании пришлось делать косметический ремонт во всем подъезде.
Раньше Управляющая компания делала подобный ремонт из своих бюджетов. Но по сути из доходов, которые она получала от собственников квартир. Теперь же виновнику нанесения ущерба придется самому платить за подобные работы. Правда для этого потребуется решение суда.
На всех же собственников возлагается ответственность за содержание общего имущества.
Все эти моменты теперь отражены в статье 259.4. ГК в новой редакции
СТРОКА ПЕРЕРАСЧЕТА ПЛАТЫ ЖКХ ЗА ГОД
В декабре месяце появится новая строка в платежках ЖКХ — перерасчет за прошлый год. В ней будет указываться переплата или долг по сверке по счетчикам. Эта строка будет действовать в домах где установлены счетчики.
Важный момент — если сумма возникшего долга превысит 1,5 тыс. руб., то она будет «размазана»на несколько месяцев.
В основном н аэтот дисбаланс будет влиять оплата за отопление. Каждый год температура зимой разная, а значит и потребление тепла разное. В этом году прогнозируют довольно мягкую зиму, чего не скажешь о прошлой. Поэтому лично я ожидаю, что за отопление накинут доплату.
С этими хитромудростями по теплу связано и сильно горячие температуры весной в батареях. Это теплосеть «выжигает» недоиспользованное тепло, чтобы не возвращать деньги потребителям.
УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ
Как ни странно, но внешние стены квартиры не являются собственностью владельца квартиры. Это общее имущество собственников квартир всего дома. У нас в доме был прикольный случай, когда владелец квартиры повесил блок кондиционера на внешнюю стену. Соседу снизу это не понравилось и он пожаловался в ТСЖ, т.к. общего решения собственников по этому кондиционеру не было. Началась судебная тяжба.
Теперь для управления общим имуществом достаточно будет согласия простого большинства собственников квартир в доме.
До последнего времени не было четкого определения как оформляется это большинство.
В нашем случае, владелец кондиционера организовал собрание жильцов, на которое пришли 20% собственников и они проголосовали ЗА. Но сосед снизу это опротестовал и понеслась судебная кутерьма.
Теперь все просто — есть 100 владельцев квартир в доме, значит достаточно согласия 51 владельца для принятия того или иного решения.
ПЕРЕДАЧА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА
Тоже весьма любопытная тема. В любом много квартирном доме есть имущество, которое можно использовать в различных целях, в т.ч. в коммерческих. Это подвалы, чердаки, служебные помещения и т.д.
Теперь для передачи такого имущества в управлении третьим лицам (не являющихся собственниками квартир в доме) надо получить согласие 2/3 собственников.
Это называется — квалифицированное большинство.
АДМИНИСТРАТОР ПРОВЕДЕНИЯ СОБРАНИЙ
Отдельный весьма щекотливый вопрос — организация собраний владельцев недвижимости. Вводится новый субъект — администратор проведения заочных собраний. Это сейчас одна из наиболее популярных форм проведения собраний.
Сам процесс описан в статье 47.1. ЖК РФ.
Администратор общего собрания размещает сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, переданное ему в соответствии с ч.2 настоящей статьи, в системе не позднее чем за десять дней до даты и времени начала проведения такого собрания. В указанный срок администратор общего собрания направляет сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме каждому собственнику помещения в данном доме посредством системы. При проведении первого общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы не позднее чем за десять рабочих дней до даты проведения данного общего собрания лицо, осуществляющее полномочия администратора общего собрания, размещает в системе и направляет с использованием системы собственникам помещений в многоквартирном доме сообщение о проведении данного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и о порядке представления в соответствии с ч.2.1 настоящей статьи письменного отказа от проведения такого собрания, а также в формах, не связанных с использованием системы, размещает в общедоступных местах (на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом) указанное сообщение и правила доступа к системе не зарегистрированных в ней собственников помещений в многоквартирном доме.
ЗАМЕНА УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ
Лично нас эта тема не касается. В Московском МКД у нас уже давно ГБУ Жилищник и никто не собирается его менять. В поселке таунхаусов управлением занимается само ТСЖ. И там тоже все более-менее нормально.
Но в общем, тема довольно скандальная.
Нередко возникают целые битвы между собственниками и управляющими компаниями. Разногласия всегда находятся в вилке — стоимость / качество обслуживания. Либо очень дорого, либо очень плохо.
Сам процесс смену УК не был достаточно прозрачен. В судах дела и разбирательства могут идти годами.
До последнего времени менять управляющие компании можно было менять хоть каждый месяц. Теперь разорвать подписанный договор можно будет не ранее чем через год после вступления его в силу.
Но есть два исключения:
- Если жильцы решат изменить способ управления домом, например создадут ТСЖ или решат перейти на непосредственное управление — без УК и ТСЖ.
- Если управляющая организация не будет выполнять условия договора.
А вот «поменять шило на мыло» можно будет только через год. При этом не надо будет объяснять причины смены. Поменяли и все.
Тем не менее для владельцев квартир в МКД есть 2 минуса:
- Если другая компания предложила условия выгоднее, придется ждать год, пока поработает действующая УК.
- Непонятно, как доказывать нарушения, если все же захочется воспользоваться правом расторгнуть договор досрочно из-за неисполнения условий. Одно дело — просто сфотографировать невывезенный мусор, другое — добиться выдачи предписания в адрес УК от Госжилинспекции.
Это тот еще квест.