Друзья, хочу вернуться к теме ипотеки. Понимаю, что ставки сейчас заоблачные, а цены на недвижимость, за последние несколько лет, улетели в «космос». Но не так все печально, как может показаться на первый взгляд.
В число поборников падения цен на недвижку вступил не кто-нибудь, а глава думского комитета по финансам и рынкам Анатолий Аксаков. На днях он рассказал приятную слуху будущего ипотечника перспективу обрушения цен на квартиры. Вот что он заявил в интервью парламентской газете
Полагаю, что темпы роста ипотечного кредитования в ближайшее время будут отрицательными. То есть меньше и меньше будут брать люди кредиты по такой высокой процентной ставке. Те, кто будет брать, очевидно, будут ориентироваться на программы строителей, которые зачастую позволяют снизить нагрузку на семейный бюджет. Сейчас строительный комплекс начинает снижать цены, представляет разные льготные программы для того, чтобы завлечь покупателей. Это нормальная рыночная ситуация. Многие смогут приобрести жилье намного дешевле, чем это бы они делали, скажем, полгода назад. Ситуация должна быть рыночной, и цены на жилье должны выравниваться на уровне рыночных параметров. Они, на мой взгляд, процентов на 30 должны быть ниже, чем сегодня сложилось на рынке.
Как говорили на руси — его устами, да мед бы пить.
Прочитав сие авторитетное мнение, мне сразу позвонил мой друг с которым мы жестко поспорили про перспективу изменения цен на недвижимость в начале сентябряПочему я не верю в падение цен на недвижимость. Мои аргументы и жесткий разговор со своими друзьямиФИНАНСОВЫЕ тонкости5 сентября
Позвонив мне, он сразу начала с места в карьер
-ты читал, что Аксаков сказал про недвижку? Цены упадут на 30% и точка.
Я понимал, что мой друг сейчас находится в возбужденном состоянии и решил немного смягчить нашу беседу и продолжил вопросом на вопрос
-а ты сам внимательно читал его интервью?
Друг явно не ожидал такого развития событий и уже более спокойно ответил
-читал и что?
-а то, что он не сообщил, а когда произойдет это счастливое падение цен. Обрати внимание, что он говорит о том, что в целом рынок перегрет по его мнению на 30%. И то, что он перегрет известно давно. Но перегрет в основном рынок новостроек. У нас была парадоксальная ситуация, когда вторичное готовое жилье было дешевле, чем еще не построенное. Причем процентов на 15-20 в отдельных случаях.
А в нормальной рыночной ситуации все должно быть наоборот. Вторичное жилье должно быть дороже будущей новостройки. Именно это Аксаков по большому счету и сказал.
Мой друг не унимался и продолжал
-а ты читал, что отношение платежа по ипотеке к стоимости аренды такой же квартиры находится сейчас на максимальном уровне?
Видно было, что мой друг штудирует всю новостную повестку по теме ипотеки и недвижимости вдоль и поперек и «на кривой кобыле его не объедешь». Я понял, что мой друг не остановится и решил более детально остановиться на этом вопросе.
-обрати внимание, что Аксаков, как государственный чиновник и просто умный человек не назвал сроков и периодов времени, когда рыночные цены придут в равновесие. Это может быть через 3 мес, полгода, год и т.д. Здесь как в старом английском анекдоте — я же сказал, что будет дождь. Он может пойти завтра, через неделю или месяц. Он ведь он когда-нибудь пойдет.
Так и здесь. В идеальной рыночной экономике цены рано или поздно приходят в равновесие. Но только никто не знает когда это будет. У нас на рынке очень сильны олигополии. Это касается и банков и строительства. Более 2/3 банковского сектора контролируется в том или ином виде государством.
При этом резкое падение цен на недвижку может сильно испортить настроение банкирам. Дело даже не в том, что объемы выдачи ипотеку упадут — это плохо. У них могут возникнуть проблемы с обеспечением по кредитам. Ведь не исключена ситуация, когда стоимость квартиры станет меньше долга по кредиту. И тогда заемщикам будет выгоднее отказаться от выплаты кредита.
В таком случае кредит становится не обеспеченным и по нему возрастают нормы резервирования и как результат — падение прибыли.
Поэтому банковский сектор будет прилагать максимальные усилия для того, чтобы цены на недвижимость не падали. Появятся ли у нас пустые города с новостройками — не уверен. В той же Новой Москве, где сейчас ударно строят квартал за кварталом как-то не видно сильного затоваривания. Все более-менее раскупается.
Потом, Аксаков говорил о ситуации в «среднем по больнице». Но наша страна очень неоднородна. Да, может быть в условном Брянске цены и упадут. Но это вряд-ли коснется Московской агломерации. Снижение цен здесь будет означать приток покупателей из регионов. Ведь наличие московской недвижимости для многих региональных предпринимателей и чиновников — обязательная инвестиция на будущее.
И закончил свой пространный спич простым вопросом
-тебя же не интересует квартира в Брянске или например в Вологде?
-Неееет,
услышал я протяжный ответ с другого конца провода.
Я решил окончательно «добить» друга и привел еще аргумент в тему высказывания Аксакова.
-как ты думаешь, почему именно Аксаков, депутат Госдумы выступил с таким духоподъемным тезисом для будущих ипотечников?
-Неееет,
опять прозвучало в ответ.
-выскажу свое личное мнение. Сейчас всем ходом идет подготовка бюджета на 2025 год. В рамках бюджета государством планируется строительство и покупка довольно большого объема жилья. Это касается военных, детей-сирот, госслужащих, бюджетников и т.д. Поэтому государству и бюджету в особенности выгодно заложить в него меньшую стоимость квадратного метра по которой оно будет рассчитываться со строителями или продавцами. Вот собственно и посыл. В бюджет может быть заложена стоимость квадратного метра для госнужд на 30% ниже текущей рыночной стоимости. Как тебе такой вариант пассажа Аксакова?
-об этом я как-то и не думал.
Молвил друг. Былой запал и уверенность в светлом завтрашнем будущем как волной смыло.
Лично я продолжаю считать, что какого-то общего обвала цен на недвижку не будет. Да, могут снижаться цены на малоликвидные объекты. Все-таки недвижимость не относится к скоропортящимся товарам. Чтобы цены резко упали необходимо, чтобы строители или банки начали резко избавляться от объектов на своем балансе. Но у банков в этом году планируется рекордная прибыль — более 3 трлн. рублей. Они точно не будут экстренно сбрасывать с баланса имеющуюся недвижимость. У строителей тоже дела идут не плохо. Они сейчас еще подминают под себя рынок ИЖС за счет введения системы эскроу-счетов с марта 2025 года. Владельцы недвижимости будут лучше сдавать свою квартирку в аренду, чем продавать за бесценок. Тем паче, что и арендные ставки постоянно растут.
В общем я не вижу причин для системного обвала цен. Да, рынок успокоится, возможно постоит на месте, какое-то время. Но потов все-равно пойдет вверх. Но это мое мнение, которое я никому не навязываю.