В вопросах недвижимости много самых разных нюансов и игнорирование их может нести серьезные потери и проблемы.
Я здесь расскажу весьма неприятную историю с моими клиентами. Все началось вот с этого письма
Начало истории
Семье Михаила надо было срочно переехать в п. Коммунарка в Новой Москве. Дело в том, что глава семьи получил предложение пойти работать в Мострансгаз, который как раз и расположен в Коммунарке. Это было 3 года назад. Ипотеку он взять не мог, т.к. надо было хотя бы полгода отработать на новом месте.
Тогда они поступили дольно нестандартно. У Михаила был достаточно богатый друг, которого он уговорил купить квартиру на себя и сдать им в аренду на четыре года с последующим выкупом. Причем стоимость аренды была чуть выше рынка на момент сделки.
Договор был следующий — через 4 года Михаил выкупает квартиру у друга по цене покупки. На тот момент она составляла 3,5 млн. руб. Для друга схема была интересная, т.к. его чистый доход в год от аренды составлял 300 тыс. руб. Т.е. доходность — 8,5%.
Будучи уверенным, что квартира скоро отойдет к ним они сделали хороший ремонт в конце 2019 года вложили 900 тыс. руб.
Изменение позиции собственника
Но, начиная с лета его друг начал регулярно предъявлять самые разные претензии. То он был недоволен, что они на 2 метра перенесли полотенцесушитель в ванной. Кроме того, он стал говорить, что соседи стали жаловаться на шум, гам и т.д. Арка межкомнатная ему не понравилась.
Сначала Михаил все это относил на проблемы по бизнесу, которые с приходом кризиса появились у его друга. Он был предпринимателем и владел сетью небольших кафе.
Но потом Михаил стал относиться к этому более серьезно, т.к. все претензии оформлялись в письменном виде заказными письмами.
На все просьбы как-то поговорить и объясниться по ситуации, друг уходил от ответа. Мол нет времени, занят, кризис и т.д.
В чем проблема?
Я сразу сказал, что скорее всего его друг хочет «соскочить» с договоренностей. Дело в том, что сейчас эта квартира стоит минимум 5 млн. Конечно собственнику совершенно не интересно продавать ее через год за 3,5 млн. руб. Вот он и начал совершать юридически значимые действия для расторжения договора. Либо поднятия цены выкупа до рыночной величины.
Дело в том, что текст договора предоставил владелец недвижимости. И в нем есть право — «расторгнуть договор в одностороннем порядке при однократном нарушении договора со стороны арендатора». И такое нарушение уже есть — «перенос полотенцесушителя не был согласован с собственником».
Вернее не так. Собственник дал устное согласие на перенос, но Михаил не удосужился подписать соответствующий документ.
План выхода из ситуации
Т.к. вопрос касается серьезных денег, то к вопросу подключился мой знакомый юрист — большой дока в вопросах недвижимости.
Пока согласовали следующий план действий:
- все общение перевести в юридически значимую форму, т.е. в виде заказных писем с уведомлением о вручении
- полотенце сушитель придется перенести обратно
- небольшую арку в проеме придется демонтировать
- все арендные платеж проводить официально и без задержек.
В целом конечно Михаил уже жалеет, что влез в эту авантюру. Правильней было просто арендовать квартиру, а уже потом покупать квартиру в ипотеку на себя. Но что сделано, то сделано.
ИТОГО
Вопрос недвижимости может нести много нюансов. Если используются каке-то нестандартные схемы, то лучше пригласить юриста и заплатить небольшие деньги. Но тогда будет больше уверенности, что инвестиции будут защищены.
Все эти особенности Михаил ощутил на собственной шкуре и теперь борется за свои 900 тыс. руб. Потому как если договор будет расторгнут, то он эти деньги потеряет.