Друзья, хочу рассказать вам одну историю про сдачу квартир в аренду. Многие читатели блога меня нередко упрекают в том, что я рекомендую пожилым людям хранить деньги на вкладах. Часто в качестве альтернативы предлагают сдачу квартир в аренду.
У меня у самого есть опыт сдачи квартир в аренду и это точно не пассивный доход. И дело даже не в том, что надо искать арендаторов, делать мелкий ремонт и иногда бодаться с арендаторами. Проблемы могут быть намного серьезней.
НАЧАЛО ИСТОРИИ
Я расскажу вам историю, которая приключилась с пенсионером Михаилом Петровичем. Несколько лет назад у него умерла жена и он остался один в своей двухкомнатной квартире. Год он как-то прожил один, а потом старший сын Николай забрал его к себе. Жили они на другом конце города и помогать отцу становилось все сложнее.
Тогда на семейном совете и было принято решение, что Михаил Петрович будет жить у Николая. Тем более, что у него была просторная 3-х комнатная квартира и для отца нашлась хоть и небольшая, но отдельная комната.
Квартиру пенсионера решили не продавать, а сдавать в аренду. Дело в том, что 3-х комнатная квартира Николая была в ипотеке и дополнительные 40-50 тыс. руб. в мес. сильно облегчали выплату платежей.
Сначала в квартире жила молодая пара, но через 9 мес. они съехали, т.к. хотели жить поближе к центру города.
После этого квартиру арендовали 2 друга. Причем арендаторы настаивали на длинном договоре. Семья Михаил Петровича сомневалась в арендаторах, но возможность получать хорошие деньги в течение 3-х лет перевесили имеющиеся сомнения.
Первые 6 мес. все было хорошо. Ребята каждый месяц отправляли деньги за аренду в срок и передавали данные счетчиков. Но потом они поссорились и один из друзей съехал и перестал платить. Оставшийся друг тоже перестал платить под тем предлогом, что у него нет таких денег.
Михаил Петрович предложил ему съехать, но арендатор ответил категорическим отказом с посылом
— у нас официальный договор — обращайтесь в суд.
Михаил Петровичу ничего не оставалось, как действительно идти в суд.
Но дело там двигалось очень медленно. Ответчик постоянно затягивал процесс и за 6 мес. не произошло ни одного заседания по существу вопроса.
КАК РЕШИТЬ ВОПРОС С АРЕНДОЙ
Тогда сын Михаил Петровича не выдержал и проник в квартиру своего отца, пока арендатора не было дома. Там он забрал телевизор, ноутбук и еще кое-что из бытовой техники. Долг арендатора к тому моменту уже превысил 200 тыс. руб., а имущества он вынес тысяч на 100. Так он надеялся заставить арендатора заплатить аренду.
На следующий день арендатор заявился к Михаил Петровичу и буквально с порога заявил
-за аренду платить не буду, а ты хоть и пенсионер еще и в тюрьму сядешь.
Михаилу Петровичу от таких слов сильно поплохело. И это понятно. Кому на старости лет захочется оказаться за решеткой. Он уже сто раз пожалел, что согласился на переезд к сыну и сдачу квартиры в аренду.
И действительно вечером того же дня он написал заявление в полицию о том, что Михаил Петрович похитил у него имущества на 120 тыс. руб.
Хорошо, что сумма кражи была меньше 250 тыс. руб. Иначе это было бы квалифицировано, как кража в крупном размере.
Стоит заметить, что в соответствии с договором аренды, собственник не мог самостоятельно посещать свою квартиру. Права проводить осмотр квартиры у него было только в присутствии арендатора и с предварительным уведомлением.
Поэтому кроме кражи (статья 158 УК) была еще применена и статья «незаконное проникновение в жилище» (статья 139 УК).
На этом моменте я бы хотел остановиться подробнее. Михаил Петрович и его сын были абсолютно уверены, что имеют полное право посещать квартиру, которая принадлежит пенсионеру. Но это не так. Вот как выглядит статья 139 УК.
Обратите внимание на п.1. Здесь черным по белому написано
«Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица». Т.е. не собственника, а проживающего.
Арендатор на момент кражи проживал вполне законно, т.к. срок договора аренды не истек и решения суда о его расторжении на тот момент не было. То, что арендатор уже полгода не платил аренду, не давало оснований собственнику право самовольно завладеть имуществом арендатора.
Получается довольно парадоксальная ситуация, т.к. арендатор по сути прав. Пока суд его не выселил из квартиры он имеет полное право на ее проживание. То, что собственники самовольно забрали чужое имущество и проникли в свою квартиру является уголовно наказуемым деянием.
Арендатор написал заявление в полицию на Михаил Петровича, как на владельца квартиры. Но так как в квартиру проникал сын пенсионера, то следователь может уже квалифицировать это деяние по пункту 2 статьи 158 Кража, совершенная группой лиц по предварительному сговору с незаконным проникновением в помещение либо иное хранилище.
Уголовное наказание по этой статье может быть в виде лишения свободы сроком до 5 лет.
ИТОГ
Как видите, история весьма поучительная. Если вы думаете, что такого быть не может, то есть подобное судебное решение Верховного суда №25-КП9-3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 11 июня 2019 г.
Поэтому, когда сдаете квартиру надо всегда предусматривать выходы из ситуации в случае не уплаты арендной платы. Знаю только одно. Михаил Петрович с сыном решили, что при завершении в том или ином виде истории они будут продавать квартиру, погасят ипотеку, а остаток положат на вклад.
Как оно будет на самом деле, покажет время.