Друзья, хочу вернуться к теме покупки недвижимости. Ситуация на рынке довольно интересная. Высокие ставки по ипотеке снижают спрос на вторичном рынке и открываются возможности по покупке квартиры с дисконтом. Дошло до точно, что цены на вторичке стали падать. И это не досужие домыслы, а статистика, причем по объявлениям. Если же перейти к статистике сделок, то там ситуация еще более яркая и показательная.
Самая большая доля квартир на вторичном рынке, на которые за последний месяц собственники снизили цену, зафиксирована в Москве — 66%. На втором месте Екатеринбург, где цены скорректировались на 45% всех выставленных на продажу квартир, на третьем Казань — 36%. Также в пятерке лидеров по доле подешевевших квартир Воронеж и Челябинск, в которых цены снизились на 34% квартир на вторичном рынке. Далее следуют: Самара (33,3%), Санкт-Петербург и Новосибирск (32%), Красноярск (31%) и Уфа (28%).
Итак цены падают и можно заняться поиском подходящего варианта. Ставки по ипотеке на вторичке высоки, но это тема решаема и я расскажу о не й в конце статьи. Я сейчас давайте перейдем непосредственно к самим квартирам.
Тем более, что в прошлом году одни мои знакомые купили квартиру, а теперь в крепких раздумьях, что с ней делать.
С этого случая и начну обзор квартир с подвохом.
1. Планировка не соответствующая нормам и правилам
Нередко покупая квартиру мы начинаем ее перестраивать под свой лад. Переносим стены, объединяем пространства и т.д. Так случилось и в этот раз. Предыдущие собственники объединили кухню с комнатой и получили модную нынче гостиную-кухню. Кроме того вытяжку подключили к вытяжному вентиляционному каналу. Выглядит это как-то так
Но, в январе месяце пришел сотрудник Мосгаза на техобслуживании газовой плиты и выкатил несколько предписаний.
Начну с простого. В многоквартирном доме нельзя подключать вытяжку к общему вентиляционному каналу дома.
Кроме того объединять кухню с газовой плитой с другим помещением нельзя.
Мои знакомы связались с предыдущими собственниками и те сказали, что раньше у них была другая компания по обслуживанию плиты и у них вопросов не было.
Но с этого года, техобслуживанием газового оборудования может заниматься только поставщик газа. В Москве это Мосгаз. Сотрудники которого подошли более ответственно и теперь новым владельцам придется думать как выходить из ситуации. Ведь они дали возможность уговорить предыдущих собственников купить эту квартиру.
В целом, не стоит покупать квартиру, где есть незаконная перепланировка. Ведь это может закончиться не только капитальным ремонтом, но и изменением конструктива здания.
2. «Мутный» продавец
Под этим термином может скрываться несколько опасных вариантов. Не буду сильно разливаться по древу, а сразу их перечислю:
- банкротство собственника
- продажа по доверенности
- недееспособный собственник
- много переходов прав собственности
- много владельцев
- неучтенные владельцы
Как правило, в этих случаях продавец заявляет о срочности продажи по тем или иным причинам. Сейчас популярная легенда — надо срочно уехать за границу жить. При этом тебя постоянно подгоняют разговорами и давлением — «если завтра не внести аванс, то квартира может уйти», или «дам еще скидку, но только деньги в ближайшее время» и т.д.
Создается психологическая обстановка ажиотажа, в рамках которого важные детали сделки уходят у покупателя на второй план.
Вот пример того, как мошенники продавали квартиры.Как мошенники элегантно продают чужие квартиры. 3 различных варианта, которые провернули на практикеФИНАНСОВЫЕ тонкости27 января
3. Инфраструктра и жизнь вокруг
Почему-то многие полагают, что покупая квартиру они покупают только квадратные метры. На самом деле не только это. Сами по себе квадратные метры могут ничего не стоить от слова совсем.
В той же Воркуте многие владельцы обратно отдают свои частные квартиры в муниципальную собственность.
Т.е. важны не только метры, как таковые, а и то что вокруг. Может так случиться, что над головами заходят на посадку самолеты в ближайший аэропорт. Или городская администрация решил поблизости организовать хранение бытовых отходов, именуемую в простонародье свалка и т.д.
Или например транспортная доступность района может быть очень плохая, т.к. въехать и выехать стоит больших усилий и большой потери времени.
Квартиры в таких локациях считаются неликвидными и собственники готовы давать большой дисконт при продаже.
4. Использование материнского капитала
Этот риск появился относительно недавно, но он сильно портит жизнь тем, кто хочет продать квартиру с использованием материнского капитала.
Дело в том, что по закону родители должны выделить ребенку долю в квартире при использовании материнского капитала. Но многие это этого не делают. Ко мне приходили родители с такой проблемой.
Они покупали квартиру с ипотекой и для погашения части кредита использовали материнский капитал. Но долю не выделили. Но теперь не могут продать квартиру, чтобы купить большую. Дело в том, что ипотеку они пока не выплатили. Процедуры возврата маткапитала обратно в социальный фонд нет. И они что называется зависли.
Узнать о том, использовался маткапитал или нет можно по выписке со специального счета, которую выдает Социальный фонд.
5. Аварийный дом и дом под снос
Сейчас в Москве очень популярна тема реновации. Но кроме этого есть и аварийные дома. Можно попытаться купить такую квартиру в надежде получить более просторное жилье. Но здесь есть проблема. Во-первых, не очевидны сроки переселения. Они могут затянуться на годы, а то и десятилетие. Кроме того, переселить могут в другой район, который по тем или иным причинам не подходит.
Также надо помнить, что есть общий срок владения — 5 лет, после которого не уплачивается налог с продажи квартиры.
Допустим в 2023 году у купил квартиру, которая стоит в лане на реновацию. В 2025 году получу квартиру по реновации. Только с 2028 года я смогу новую квартиру продать и не платить налог с продажи.
Но налог это не главное. Все-таки основный риск — это общие сроки предоставления нового жилья и неопределенное место предоставления жилья.
Вообще постановление правительства Москвы, которое наделяет столичный Фонд реновации новыми возможностями, было опубликовано еще в середине марта, но СМИ обратили на него внимание только сейчас. Если опустить все сложные бюрократические формулировки, там сказано, что с согласия собственника фонд вправе заключить договор мены и передать владельцу большую по площади квартиру в другом районе.
Как выяснил «Коммерсантъ FM», такие предложения жителям уже поступали. Вот, например, история москвички Елены Стрельцовой: «Мне предлагали квартиру в другом районе, на улице Пионерская. Между тем, мое жилье, подпадающее под программу реновации, находится в районе Крылатское. Я, естественно, от него отказалась, потому что мне это неинтересно.