Друзья, ситуация на рынке недвижимости довольно занимательная и любопытная. Такое ощущение, что сформировалось 2 лагеря, один из которых топит за предстоящее снижение цен, а второй — за повышение цен.
Ровно год назад я опубликовал статью про цены на недвижимость
В ней я анализировал историю ипотечного рынка и пришел к выводу достижения покупательной способности. По классической экономической логике цены должны были бы пойти вниз. Но они не пошли уже скорее всего не пойдут.
Аналитики ЦИАН провели исследование и вот что у них получилось по итогам 2022 года
Спрос действительно упал, причем во всех сегментах, а вот цены выросли в среднем на 10%. Поэтому надежды страждущих купить жилье по дешевке явно не оправдались и скорее всего уже не оправдаются.
Ситуация весны 2023 года по прогнозам опять напоминает ситуацию 2022 года. Опять пошли разговоры о том, что цены начнут падать.
Домклик провел опрос 1,8 тыс. риэлторов по вопросу динамики цен во 2-м квартале и вот его результаты:
Первичный рынок:
- 1/3 — цены вырастут
- 1/3 — цены снизятся
- 1/3 — цены не изменятся.
Вторичный рынок
- 25% — цены вырастут
- 30% — цены не изменятся
- 45 — цены снизятся.
Фактические данные за 2023 год показывают, что никакого снижения цен на недвижимость не наблюдается. Вот данные того же Домклика и Сбериндекса
Средняя стоимость 1 квадратного метра достигла исторического рекорда в 270 тыс. рублей за метра. Но прогнозы о падении цен на 30-50% в 2023 году никуда не ушли. Их также продолжают озвучивать. Но суровая правда жизни показывает, что этого пока нет.
Я считаю, что этого и не будет, по крайней мере в Московском регионе. Давайте посмотрим на динамику цен на квадратный метр в Москве в долларах. Такой график готовит irn.ru
Видно, что стоимость квадратного метра находится в районе 3 тыс.долл. за метр и это историческое плато. Т.е. «по технике» нет оснований для падения на 30-50%. Если только рубль ослабнет до 100-150 рублей за доллар.
Также за стабильность цен играет и общая экономическая ситуация в стране. Несмотря на уход определенного числа иностранных компаний из России в стране огромный дефицит рабочих рук. За прошлый год реальная заработная плата выросла на 3%, а номинальная на 13%. Т.е. платежеспособность граждан не падает.
Банковский сектор, который сейчас и кредитует строительства также чувствует себя достаточно уверенно. По прогнозам на 2023 год банки должны заработать порядка 2,0 трлн. рублей чистой прибыли. А значит и выброса значительного объема залоговых квартир на рынок тоже не будет.
Из-за роста ипотечных ставок будет исчезать не нормальность последних лет, когда новостройка стоила дороже квартиры на вторичном рынке. Поэтому да, у отдельных застройщиков, которые задирали цены в 2019-2021 годах цены могут и припасть. Но они тоже не лыком шиты и стали наводнять рынок квартирами маломерками, в которых стоимость квадратного метра самая высокая.
Для примера, предложение в новом ЖК в Новой Москве на студии
Стоимость квадратного метра получается в районе 300 тыс.руб.
Да и себестоимость строительства не падает, а скорее растет.
Также надо учитывать предпочтения граждан в части инвестиций. И в США и в России недвижимость является самым привлекательным активом для инвестиций. Учитывая, что западный фондовый рынок для большинства российских инвесторов закрыт, то интерес к инвестициям в недвижимость только растет.
Да, наверно хотелось бы, чтобы стоимость недвижимости упала, но это вряд-ли будет. Стоимость тех-же автомобилей сильно выросла за последние годы, но почему-то никто не говорит о скором обвале цен на авто.