Друзья, один из читателей попросил меня подготовить материал на тему того, как платить по ипотеке если денег сильно не хватает. Сейчас этот вопрос актуален для многих, ведь реальные доходы россиян падают и возникают проблемы с трудоустройством.
Сразу хочу сказать, что лучше упреждать проблему с платежами, а не ждать когда уже пошли просрочки с мыслью, что все как-то образуется.
Как правило, ничего само-собой не образуется и проблема платежей не уйдет, а только усугубится. Когда вы уже пропустили 2-3 платежа, то с банком очень сложно будет договариваться о вариантах, ведь он уже вынужден будет переместить кредит в другую группу риска и повысить по ним резервы.
Поэтому банк начнет двигаться в сторону изъятия квартиры с целью ее последующей продажи. Поэтому лучше заранее озаботиться будущими проблемами и начать их решать.
Так поступил мой клиент Борис, который пришел ко мне на консультацию смог получить достаточно позитивный результат.
История вопроса
В 2018 году Борис с женой купили новостройку в Новой Москве.
Вот параметры покупки:
- стоимость квартиры — 6 млн. руб.
- первоначальный взнос — 400 тыс. руб.
- сумма кредита — 5,6 млн. руб.
- срок — 15 лет
- ставка — 10%
- ежемесячный платеж — 60 тыс. руб.
До 2019 года все было с платежами нормально. Борис потерял хорошую работу с зарплатой в 120 тыс. руб. Он смог устроиться на новую, но доход там был в 1,5 раза меньше — 80 тыс. Жена Бориса не работала, т.к. родился маленький ребенок. Они поняли, что при платеже по кредиту в 60 тыс. руб. у них на жизнь останется только 20 тыс. в мес. и на троих членов семьи это категорически мало.
Действия заемщика
Борис обратился в ипотечный банк, но там не проявили особого желания его проблему. У него даже сложилось впечатление, что в банке скорее готовы изъять квартиру и продать ее. Ведь с момента покупки стоимость квартиры подросла минимум на 10%. К тому же квартира с отделкой и дом у же сдан. Такая квартира улетела бы в лет.
Если квартиру у семьи Бориса банк заберет, то его потери будут порядка 1 млн. руб. Это сумма первоначального взноса и проведенных платежей по кредиту.
Именно в этот момент осознания проблемы ко мне и обратился Борис с вопросом —
«что можно ли в этой ситуации сделать, если вообще можно?»
План действий по выходу из ситуации
Когда у вас возникают проблемы с платежами по ипотеке, то надо быть морально готовым к тому, что качество жизни ухудшится. Именно это был первый вопрос, который я и задал Борису
«готовы ли они к ухудшению качества жизни?»
Борис понимал, что предстоит выбор меньшего из зол и они уже обсуждали этот вопрос с женой. По их расчетам, комфортный уровень платежей составлял 30 тыс. руб. В этом случае «на жизнь» останется 50 тыс. руб,, чего вполне хватит на текущие бытовые нужды.
Осталось, только придумать, так чтобы прийти к этому результату.
1. Залоговая квартира
Я предложил им поискать новую квартиру в залоговой витрине банка. Это как раз квартиры, которые уже изъяты банком у должников. Банк заинтересован в льготном кредитовании покупателей таких квартир. В данном случае речь шла о ставке в 7%, а не 10%, как было у Бориса по текущему кредиту.
К тому же срок кредита тоже может существенным до 20 лет, а не 15 лет по текущему кредиту.
2. Поиск покупателя
Я предложил Борису самому искать покупателя на свою квартиру за 6,5 млн. руб. Ведь квартира была в новом доме с отделкой — въезжай и живи.
И параллельно Борис начал просматривать залоговые варианты банка.
3. Схема
Вот что в итоге у нас получилось.
- сумма долга у Бориса была 5,4 млн. руб.
- Борис нашел покупателя на свою квартиру за 6,5 млн. руб.
- на ПВ по новому кредиту он мог направить 6,5-5,4 = 1,1 млн.руб.
- по кредитному калькулятору мы рассчитали, что при платеже в мес. 30 тыс. руб. и сроке 20 лет максимальная сумма кредита будет 3,8 млн. руб.
- квартиру он мог купить за 3,8 + 1,1 = 4,9 млн.
В банке было 2 квартиры, 1-комнатная в Новой Москве и 2-х комнатная в Московской области. Семья выбрала 2-х комнатную и с эти предложением обратились в банк.
Банк сразу согласился на эту схему и вот почему:
- он избавился от залоговой квартиры
- не возникла новая проблема с текущей проблемой Бориса.
Дело в том, что реализацией залоговых квартир в банках занимается отдельная структура, которая способна продавливать не стандартные схемы. У них для этого есть отдельные полномочия. Поэтому Борис обратился не к ипотечному менеджеру, а именно в подразделение по реализации квартир. Там ухватились за схему и достаточно быстро ее согласовали.
Конечно, эта схема была бы невозможной, если бы Борис уже допустил просрочки по кредиту. Он он обратился заранее и смог решить свою проблему, в достаточно комфортном формате.5 ситуаций, когда не стоит досрочно погашать ипотеку — не выгодноФИНАНСОВЫЕ тонкости11 августа
Буду признателен за поддержку в виде ЛАЙК и Подписку.
Подписаться на мои блоги можно в Дзен _ Я.Мессенджер _ Телеграм _ VK _ OK